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前几天，槐荫区重磅发布了《槐荫区城市更新专项规划》征求意见稿。

说白了就是解决了两个很多人关注的问题：

“槐荫区哪里会拆？哪里会迎来大发展，这里面包括了城中村、老旧小区、棚户区、旧工厂以及就市场，把槐荫的家底算是全都呈现了。

更为关键的是，这份文件还注明了升级改造的时间。

整份文件比较长，在下面的描述中会适当删减和调换顺序，完整文档可以在官方网站下载，一切均以官方发布为准。

01

首先，槐荫到底有多少可供更新的家底？这份文档给了答案：8.77平方公里

这些更新资源按照1+4+N进行分类。

其中1指的是历史文化遗产资源，如下图

资源方面多数集中在经纬路，例如经七路第一小学图书室、荣誉室、济南老龄委工作室，很明显，这些东西不但不会拆，反而会保护起来，供后人参观。

4指的是：旧住区、旧村庄、旧厂区、旧市场

结合到槐荫自身情况，它又将旧住区分为：棚户区和老旧小区

棚户区。主要指建成区范围内以平房和简易结构房屋为主，建筑密度较大（一般在 40%以上）、使用年限久（一 般在 30 年以上），房屋质量差，建筑安全隐患多，功能不完善， 配套设施不健全的居住区域。

改造建议：未来应与周边其它更新资源或低效用地捆绑共同形成更新项目进行改造。

至于棚户区的范围，可以按图索骥，集中在纬十二路两侧

文档中举福音里的例子：

文中的表述很说明问题，对于绝大数的棚户区，想指望光拆几栋楼或者光拆你们家是不现实的，还是要指望规模性的开发，比如旁边有个旧厂联合你的楼一起拆掉。

老旧小区。主要指 2005 年 12 月 31 日前在城市或县城国有土地上建成，失养失修失管严重、市政配套设施不完善、公共服务和社会服务设施不健全的住宅小区

改造建议：根据济南市老旧小区改造计划，稳步推进老旧小区改造工作，结合小区及周边其他更新资源改造，完善老旧小区配套设施，增加便民市场等内容。

PPT上老旧小区没啥内容，估计是和最后一个板块合并到一起了，后文有

城中村方面特别提到了南沙王庄：

总结一下就是安置改造加上引入商业改造（上面的红色地块），后面文档里面特别提出了两点，还加粗了：

打破村域界线，全区统一集中进行房屋或货币安置， 统一进行保障房建设和运营；剩余土地统一开发建设，充分发挥土地规模效益，强化产业空间承载力。•

打破传统土地财政平衡模式，探寻城中村综合整治 的方式进行社区化改造。部分具备改造条件的居住 空间可作为保障性住房。

通俗解释：

某些村里规划的商业地块多但是住宅地块少，平台接不动开发商不愿意来，怎么办？

联合好几个村共同开发，平衡商业和住宅地块的比例，地好卖点，另外，针对某些村存在已经盖的不错的房子，有可能变成保障性住房。

为什么我开头就说这份文件非常重磅，因为他上面还有时间表。

这里面特别说一下房价问题

这么多村陆陆续续的开发改造，如果地价没降，房价肯定会抬，如果地价降了，那么房价就不会抬。

因为开发商不是活雷锋，他们会算账，不赚钱他们不会拿地的，当然更多的要看具体政策，一地一议。

但这件事对于卖房来说，终归是个好事..

旧厂区和旧市场的内容比较少,对于厂区来说，权属问题很关键，对于市场来说，商铺的利益很难平衡。

很多人比较关注的八里桥，看起来短期内是动不了的...我认为这是好事，现在地铁通了，买水果挺方便的..

02

这份文档最后一个章节，讲的是槐荫区未来的发展重点，以及近期就会有动作的地区。

有一说一，这个章节的开篇让人潸然泪下，整个改造更新的资金缺口高达365亿。

好家伙，一天要弄一个亿

这是项目汇总表：

至于每个项目的情况和边界我就不截图了，实在太多，重点看图上的划圈位置，有老破小的朋友可以先等等，反正就算卖也是割肉....

下面是城市更新单元的时间表，从图上看，很多老旧小区都被纳入进去了

下面是重点片区的规划梳理：

03

整个文档的内容特别多，具体到了每个更新项目的各种细节，本文只能挑重点来解析，更多的具体信息想看的朋友可以下载来看。

不过，大家也能看到，当家并不是这么容易的，很多项目存在资金缺口，找平台找开发商仍然需要很多的时间，所以放平心态，平常心看待。

这里特别提示一下手头有老破小的朋友，仔细对照上面的圈，可能下一个洪楼拆迁就到你家呢...

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