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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

日前，温州发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展的若干政策》（坊间称“温十条”），以更好地满足市民刚性和改善性住房需求。

其中，积极谋划新一轮城中村改造工作，大力推行“房票”在城中村改造中的应用，备受市民关注。

“大拆大整”前的温州（摄于2015年）

要知道，2016年起的“大拆大整”，拆除了温州城区相当规模的城中村，对温州城市建设、市民生活起到了扭转性的改变。

首先，“大拆大整”提升了温州城市形象。从原先遍地城中村，到如今难寻城中村、现代化城市界面越来越多，温州的城市建设水平就此跃上一个台阶。

其次，市民生活水平得以大幅度提升。

一方面，原先住在城中村的市民，如今已大多迁居现代化小区，生活质量翻天覆地。

另一方面，“大拆大整”后腾出来的土地，在“大建大美”过程中，市政公园、商业综合体、公共场馆等大量增加，丰富了市民生活。

比如，上陡门浦公园、印象城MEGA、吾悦广场、滨江万象城、瓯海奥体中心、龙舟运动中心等，其所在地块此前都是城中村。

温州新貌

“大拆大整”还提振了温州楼市。

2015年，温州楼市刚刚走出低谷，复苏的仅有新建商品房、二手小面积电梯房。到了2016年“大拆大整”后，温州楼市全面复苏，连“老破小”、“老破大”都涨了，其他优质房源则涨得更多。

当有关部门提出积极谋划新一轮城中村改造工作，不少市民也寄予厚望，以让当前低迷的楼市走出泥潭。

但从字面上理解，当前还只是谋划，离正式启动还要一些时间。

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虽然上一轮“大拆大整”拆除了温州城区相当规模的城中村，但仔细搜罗一下，还是会发现不少“角落”里的城中村尚未拆除，仍有改造空间。

就连市中心大南门附近，也还有一些尚未改造的城中村，比如马鞍池新村西侧、3中后巷、蒲鞋市、东方大厦东侧、嘉一公寓北侧等，都还隐藏着一些规模不大的城中村。

‍蒲鞋市

梧田南片，包括大堡底、霞王、蟠凤等，连城一片形成大片城中村，阻碍了南湖板块融入温州核心城区。

霞王城中村

再往外一些，南白象、茶山、潘桥、丰门、瑶溪、永中等地尚未改造的城中村就更多了。永强南片的沙城、天河、海城等，更是成片成片的城中村。

永强的城中村

这么看来，温州的城中村改造的空间，还很大。

当然，这不代表上述城中村，就会在新一轮城中村改造工作中被拆除，仍待有关部门最终发布。

不过，就核心城区而言，城中村改造的空间，已经不大了。但这里有一个关键点，市区很多的老旧小区是否有机会加入？我们可以拭目以待。

按照“温十条”的表述，大力推行“房票”在城中村改造中的应用。

可以看出，城中村的房子被征收后，很可能将给予拆迁户房票，用于购置商品房。这将对当前的新房库存去化起到积极作用，最终反馈到土地市场，推动拆迁后的土地出让。

开发中的住宅

由于上一轮“大拆大整”初期的货币化安置，被一些中介经纪人利用，忽悠拆迁户前往宁波杭州湾等地购房，导致温州大量购房资金外流，从而后来很少推行货币化安置。

那么，房票能否被用于购买二手房？这仍有待有关部门进一步出台相关政策。

只有二手房具备了流通价值，才能激活更多改善型购房需求，带动楼市全面复苏。

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推动新一轮城中村改造是好事，但凡事都有利弊两面，城中村改造也带来一些新的问题，需尽可能规避。

建设中的城市

上一轮“大拆大整”过程中，由于城中村数量迅速减少，导致温州廉价租赁住房瞬间减少，房租水涨船高，最终大量外来务工人员离开温州。

由于大量外来务工人员离开，那些年除去出生人口外，温州的人口呈净流出，直到2020年之后才扭转为净流入。

一些不明事理或别有用心的人，对此大做文章，以表面上的人口增减数据来说明所谓“温州衰落”，导致温州城市口碑受损。

外来务工人员离开温州，还导致企业招工难，提升了企业成本，最终提升了温州市民的生活成本。

因此，新一轮城中村改造，需充分考虑外来务工人员的廉价住房需求。

可以提前征收一批老旧小区，在确保建筑质量安全的前提下，用于外来人口租赁安置。

或者，提前启动保障房建设，让外来务工人员落户温州，成为真正的温州市民。

近年新建的大量商品房、安置房

上一轮“大拆大整”带来的另一个问题，在于安置房建设过多。

如今楼市下行，叠加大量安置房交付，大量安置房以很低的价格投向二手房市场，加剧了温州楼市下行力度。

虽然商品房、安置房仍存在本质区别，但在表面差距缩小、价差很大的情况下，仍有大量刚需甚至首改购房者，选择新建安置房，导致刚需商品房难卖。

因此，待新一轮城中村改造之后，安置房的建设规模应加以控制，尽可能借此去化商品房、二手房库存，而非继续增加库存。

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当新一轮城中村改造来临，拆迁之后的土地，该如何利用？

建设一部分住宅不可避免，但不应大规模用来建设住宅，否则既增加住房库存，又影响城市功能布局。

当前，温州的商业、文化、体育、艺术等领域的公共设施，仍是相对匮乏的，无法满足年轻人的精神生活。

待城中村改造后，腾出来的土地，应尽可能用于商业设施、公共设施的建设，让城市变得更好玩，吸引年轻人。

双井坊

城中村征收后，建筑也可以不全拆，保留一部分进行改造。比如，学院路沿线的双井坊、小坝坊，都是由城中村改造而来的街区式商业，深受年轻人青睐。

接下来，倘若大堡底进行城中村改造，打造梧田老街二期，可保留部分老建筑，留下真正的梧田老街。

不过，这种原地改造的街区式商业，最大的问题，在于没有大型停车场。在没有地铁的温州，这是致命的硬伤，使其辐射范围严重缩小。

拆改结合，或许是更好的方式。

或许这样的土地效益，很难覆盖征收成本，但还是要站社会效益高度，把真正优质的土地，还给市民作为公共空间，提升城市魅力，温州才会可持续发展。

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