观点网 在没有健全的政策出台之前，城市更新改造像是一场需要超长待机的游戏，各方“玩家”互博，力求自己的蛋糕是最大的。

12月18日，南山区南头街道南苑新村项目行政征收办公室正式揭牌，意味着这个深圳核心地段的旧改项目获得实质推进，业主回家终于迎来“倒计时”。

观点新媒体了解到，南苑新村旧改项目自2010年立项以来，如今已等待了13载有余，其作为鹏城早期推进的城市更新项目，进展过程与同期项目一样，需要不断破关。

十三年等待

说到深圳南山，最先想起的要么是招财进宝的粤海街道、要么便是星罗密布的写字楼以及内地最“豪”的深圳湾一号。

但在鳞次栉比的高楼背面，南苑新村犹如锦衣身上的一块“补丁”，残砖碎瓦的现状与周围林立的楼宇形成极大反差。

经查阅，该旧改项目位于南山区南头街道，临近地铁1号线桃园站。小区前身是由深圳南山金城地产于1983年开发建设而成，共49栋楼，1310户居民，建筑群的整体面貌为6层高的住宅，并带有少量的商配。

据悉，南苑新村旧改早期是由深圳金晖地产进行申报，获得了项目立项批示，并与木头龙、海涛花园、金钻豪园、鹤塘小区等项目一同被列为《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》第一批计划，系深圳城市更新首批8个旧住宅小区改造项目。

金晖地产是万科与金晖集团合资成立的公司，万科持有80%股权。随后，万科全面收购了金晖集团手中剩余的金晖地产20%股份，从而完全拥有了南苑新村旧改项目所有权。

光从“入列”到“专规”落地，项目就用了9年时间。

2019年7月，南苑新村的签约进度超过95%，并在同月深圳市规土局南山管理局公布了南苑新村城市更新单元专项规划（草案），专规的公示意味着项目将迈入实际建设阶段。

但专规落地并未实际推动项目的进程，反而因为诸如签约受阻、“钉子户”、信访等种种问题导致进展迟缓，使得整个项目超长待机，一等便是13年。

广东省三旧改造协会副会长、深圳合一城市更新集团董事长罗宇指出,南苑新村城市更新项目核心难点还是在于老旧小区的拆迁难。

“深圳作为移民城市，与同样搬迁户数量众多的城中村不同的是，老旧小区居民群体形成的是陌生人社会，达成“双百”的难度是各大城市更新类型中最难的。”

观点新媒体了解到，在城市更新条例未出台的很长一段时间里，深圳旧改项目一直设定了较高的拆迁标准条件，要求签约面积与签约人数占比都达到100%才能进行。

因此，大部分项目无法进入实际操盘环节，停留在周而复始的签约谈判之中。同时，这也变成少数“留守户”有了议价的空间。

特别是签约面积与人数的“双百”要求，已经成为南苑新村、木头龙、蔡屋围等城市更新项目能否顺利实施的共同难题。

在实际操作中，由于利益诉求多样化，要想获得100%业主同意的补偿安置方案十分困难，往往导致开发商与拆迁户之间多次反复谈判，那些最后的“留守户”们会提出越来越高的要价，使得局势陷入僵持。

这场旧改蛋糕的“博弈”，随着2021年3月全国首个城市更新立法《深圳经济特区城市更新条例》的正式实施而终结。

该条例打破了以往的“双百条例”，引入了“个别征收+行政诉讼”制度。也就是说，拆迁不再要求100%业主同意，只要满足“单95%”即可进入行政调解；在达到“双95%”时，遵循先协商、后行政调解的根本原则后，可进行行政征收。

对于“单95%”的指标，南苑新村旧改早在2021年9月就曾披露过签约率已达到98%。然而，由于彼时条例还处于摸索阶段，无法立即应用于该项目。

此外，条例还对大额“索赔”要求进行了限制，拟通过市场化、行政调解的方式降低部分签约困难户对改造的期望，实现项目的自主签约。对于达到拆迁条件但调解失败的项目，将面临行政征收的措施。

12月15日，深圳南山土规局发布了《深圳市南山区南头街道南苑新村城市更新单元房屋征收提示》，宣告南苑新村的旧改进入行政征收阶段。这也意味着，即使政府介入调解，“留守户”们仍然没有放弃争取更大的改造回报。

罗宇向观点新媒体补充道：“虽然深圳通过全国首部地方城市更新条例建立了零星征收模式，但从实践中来看，从征收程序启动到实际完成依然需要一年左右，这还不含征收引发的行政复议或行政诉讼程序。”

在他看来，南苑新村旧改虽然正式进入征收，但不意味着就进入实质性的重建阶段。行政调解作为行政征收的前置程序之一，在开发商与业主拆迁谈判僵持不下的情况下，以政府的公信力背景以及作为城市更新政策法规制定者的角色介入，有助于引导乃至促进双方达成签约。

转向长三角

万科自2006年开始参与全国范围内的城市更新项目，其中仅在南方区域就拥有77个旧改项目。然而，这些本应成为第二增长点的旧改项目，面临着复杂而棘手的问题。

万科深圳南苑新村项目的超长待机，只是旧改难局的一个缩影。

背后考验的是旧改操盘方运营水平、融资能力、现金流管理等内功，不仅要处理项目前期孵化的各自因素，还要面对获批入列、专项专规、国土证件的漫长期限，更需要投入大量的资金进行沉淀以及与“原住民”签约。

所有这些因素都导致了旧改项目资金回笼的难题，因此也难怪深铁大股东帮助万科，首要解放的就是来自旧改板块的压力。

但好的一面是，万科南方大部分旧改资源集中在深圳，且深圳已经逐步建立较为完善的旧改法规体系，因此该司在鹏城的旧改进度整体相对通畅。

据观点新媒体不完全统计，万科集团在深已储备城市更新项目超三十个，接近南方区域总数的一半。这其中，已经获批入列的计划项目二十余个，主要集中在南山、宝安、光明、龙岗、龙华等区。

中期数据显示，万科于深圳在建的9个项目中，有5个来自旧改孵化。同时，预计开发项目还包括福田工改项目——深圳三星工业区项目一期和二期。

近年来，万科为规避深圳土地市场的竞争锋芒，基本“不乐意”从土地市场中分一杯羹，专心激活在手的旧改项目。以今年入市项目为例，除了合作项目以外，就是来自龙岗龙埔片区旧改转化。

今年1-11月，万科仍未在深圳公开土地市场中获得土地储备，今年对大湾区的投资主要围绕东莞开展，也以旧改项目为主。该司已累计在大湾区新开项目7宗，其中东莞4宗、广佛中各一宗。

数据来源：观点指数整理、企业公告

观点新媒体统计得出，截至目前，万科今年已累计获取新项目38个，均位于一二线城市，权益计容规划建筑面积329.2万平方米，权益地价总额约503.8亿元，平均权益比例60.89%。

投资区位主要集中在长三角区域，已经累计新增项目18个，城市以上海、杭州为主，辐射合肥、昆山、南京、宁波、苏州，对应权益计容建面128万平方米；其次为中部及西南区域，权益计容建面109万平方米。

不难看出，万科今年的投资策略与众企业保持一直，聚焦于一二线的高能级城市，拿地金额占比95.6%。

值得一提的是，随着近期京沪楼市政策优化，京沪市场预期好转或有望对销售提振形成一定支撑。

此外，根据最新的万科经营简报情况来看，销售端相较去年继续保持承压态势，且短期内的阶段性承压仍无法避免。

1-11月，该司已累计实现合同销售面积2209.2万平方米，合同销售金额3431.4亿元，不及去年同期水平，两项数据分别按年下滑5.7%、9.0%。

以往房企在年终均开启业绩“冲刺”，单从11月的情况来看，万科年终抢收初显成效，实现单月销售金额增速同比转正，实现合同销售金额307.0亿元，按年微增0.9%。

据悉，“双十一”期间，万科多城项目开启购房优惠政策，具体营销活动涉及“无理由退定”、购房送金条、车位减免、直降优惠。其中，深圳万科未来之光项目也在今年三季度，推出部分楼栋、房源的特价项目，单房优惠幅度在60万上下。