上周北京和上海都调整了当地的地产调控政策。当然，这个事情早就在预期之内，因为纵观历史，调控政策放松在一线城市的路径是“广州-深圳-北京&上海”，这其中深圳又尤为关键。如果广州调整、深圳不调整，那么就轮不到北京上海，反之如果深圳调整了，北京上海的调整只是时间问题。考虑到深圳11月底已经调整了，所以北京上海这次调整完全在预期之内。

简单整理一下北京上海这次调整了哪些内容，顺便跟深圳做一个比较。

第一，下调首付比例。北京、上海首套房首付比例下调到30%，这一点和深圳一样，二套房首付比例北京（不包括城六区）和上海是50%，而深圳下调到40%，这一点力度上弱于深圳。

第二，房贷利率加点下限下调。首套房贷利率，北京是LPR+10BP，上海是LPR-10BP和深圳一样，北京再次高出20BP。二套房贷利率，北京（不含城六区）是LPR+60BP，上海市LPR+30BP和深圳一样，北京再次高出30BP。

第三，非普线调整。北京普宅认定标准从房屋总价改为单平米均价，且幅度大幅上调、范围明显扩大（极少数学区房除外）。上海则是取消了总价限制，这一点和深圳一样。

总的来说，除了限购资格“户籍+社保”还是深圳独一份之外，上海调整成和深圳基本一样的调控政策，而北京依然是全国调控最严的城市。

那么这里解答两个问题：

第一个问题，相对简单一点，北京为什么比上海的房贷利率要高？

这个是有历史渊源的，不是说只有这次北京高20BP，在2019年房贷利率转轨LPR挂钩的时候就一直是这样。理由我理解也很简单，北京是首都加10BP，上海有房产税试点减10BP（虽然实际作用不是很大），因此高出20个BP也算是理所当然吧。

第二个问题，也是大家更关心的问题，这次地产调控优化进展到所有一线城市，能扭转市场预期吗？

我认为，短期内肯定是不能，长期还得看看。

首先，北京和上海总体的调控优化的力度是弱于深圳的。而深圳早出了三个星期的政策，并没有发现深圳房地产市场有明显的好转，成交量虽然上去了一些，但是没有把房价顶起来、下滑的趋势很难止住。而我们都知道，购房预期是最容易出现“追涨杀跌”的。

国家统计局70个大中型城市房价格指数，简直突出一个惨烈：11月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.4%，降幅比上月扩大0.6个百分点，其中北京、上海、广州和深圳环比分别下降1.4%、1.5%、1.0%和1.5%。

一线城市房价一个月下跌1.4%是什么概念？有数据统计以来，历史上最差的2014年9月也只有1%。这个月直接干穿，搞出一个历史新低。

其次，如果这个政策能够带来预期一个扭转性的大变化，那么一定在市场上会有直接的反应。具体来说就是，如果政策力度足够大到影响预期或者市场交易者的行为，一定会出现很多最近一段时间的交易发生“违约”的现象。比如2015年初房价飞涨，业主选择毁约涨价的不在少数，再比如2017年3月调控政策出台，不少购房者无力应对更高的首付比例，也只能选择其他办法或者和平解约。

但是最近一段时间并没有出现这样的情况，不少调研反馈的是大家的预期都很稳定。

第三，当前地产下行的症结不在于居民部门不能贷更多的款来买房子，而是大家担心没有以后没有那么稳定的收入来源还房贷。相信不在体制内的朋友们对此肯定深有感触。

下一个拐点在哪？坦白说我还不能看的很清楚，但至少明年3月之前还很难看到。