经济格局和重要意义

文旅地产研究分析

以昆明、成都、重庆、贵阳为代表的云贵川渝地区，其文旅产业已经成为中国经济发展的重要支柱之一。该地区的地产业、旅游业、文化创意产业等领域的快速发展，为中国的经济增长做出了重要贡献。云贵川渝地区的文旅产业在中国文旅市场中占据着重要的地位，文化底蕴深厚，拥有丰富的历史文化遗产和多姿多彩的民俗文化，这些文化的传承和发展为中国文化的发展提供了重要的支持。

自然景观：云贵川渝地区拥有独特的山水风光，如云南的昆明有着“春城”之称，拥有美丽的滇池和富有特色的民族文化；四川的成都被誉为“天府之国”，具有世界自然遗产——九寨沟等自然奇观；重庆则以山城著称，有着壮丽的峡谷和溶洞景观；贵州的贵阳被誉为“林城”，森林覆盖率高，自然风光优美。

人文历史：云贵川渝地区拥有悠久的历史和丰富的文化底蕴。如昆明有着深厚的抗战历史和独特的少数民族文化；成都的宽窄巷子、锦里等景点展示了成都平原的古蜀文化和现代都市风情；重庆的白公馆、渣滓洞等旧址则反映了中国近现代历史；贵州的苗族、侗族等少数民族文化也吸引着众多游客。

政策支持：近年来，中央提出了“乡村振兴，文旅融合”的政策，云贵川渝地区积极响应，实施到位。特别是自驾游、乡村游的兴起，更是带火了当地的旅游市场。以川西大、小环线自驾游为例，让游客深切感受到四川、云南丰富的自然旅游资源。

1、经济发展水平：成都和重庆的GDP总量要高于昆明和贵阳，而成都在2020年的GDP总量达到了17716.7亿元，在四个城市中排名第一。重庆的GDP总量为25002.79亿元，在四个城市中排名第二。昆明和贵阳的GDP总量相对较低，分别为6733.79亿元和4311.65亿元。

2、产业结构：云贵川渝地区的产业结构存在一定差异。成都和重庆的产业结构相对较为完善，包含了第一、第二和第三产业。其中，重庆的工业发展较为突出，尤其是汽车、化工、装备制造等产业。昆明和贵阳则主要依靠第三产业，例如旅游业、金融业等。

3、劳动力市场：云贵川渝地区的劳动力市场存在一定差异。成都和重庆由于经济发展较快，吸引了大量劳动力流入，尤其是技术型和技能型人才。昆明和贵阳的劳动力市场相对较小，但近年来也在不断扩大。

4、投资环境：云贵川渝地区的投资环境存在一定差异。成都和重庆由于其地理位置和经济实力，吸引了大量国内外投资。昆明和贵阳也在积极改善投资环境，吸引更多投资。

5、地理位置：云贵川渝地区位于中国西南部，具有较好的地理位置优势。其中，成都和重庆处于长江上游经济带的核心位置，具有较好的交通和物流优势。昆明和贵阳则处于西南内陆地区，但也在积极拓展与周边国家的贸易和合作。

6、社会文化环境：云贵川渝地区的社会文化环境各具特色。成都被誉为“天府之国”，具有悠久的历史文化底蕴；重庆则具有独特的山城文化和抗战历史；昆明有着“春城”之称，具有独特的民族文化和自然风光；贵阳则被誉为“林城”，具有优美的自然风光和独特的少数民族文化。这些社会文化环境因素对城市的发展和吸引力也有着一定的影响。

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2022年，云贵川渝地区在推动成渝地区双城经济圈建设方面持续发力。通过深化区域协同合作，提升了整个经济圈的发展水平，为云贵川渝地区的发展提供了有利条件。然而，地产行业在2022年总体上呈现下行态势，导致云贵川渝地区的市场表现低迷。

尽管市场整体表现低迷，但我们也发现该地区市场出现了明显的分化情况。以成都市为例，即使面临压力，也能够保持相对稳定的发展。这与成都市的经济实力强大、文化底蕴深厚以及产业结构多元化有关，使其在一定程度上抵抗了地产行业下行的冲击。

相比之下，贵阳市的成交面积却逆势向上增长，表现出较强的市场活力。这与贵阳市在产业结构调整、城市更新和交通建设等方面的积极努力有关，吸引了更多的投资者和消费者。

在其他城市，市场需求出现了不同程度的下降。这可能是由于多种因素的综合作用所致，经济压力加大、市场饱和度提升以及投资者对未来的预期偏谨慎等。尽管如此，这些城市也在积极寻求应对策略，如优化城市规划、改善营商环境以及引导和培育新的增长点等，以期在未来实现更好的发展表现。

《2022-2023 中国文旅资产发展报告》对2022年云贵川渝地区市场的商品房市场成交表现、文旅地产土地市场特征、旅地产项目开发特征进行了详细的调研和分析。

从2018年到2022年，云贵川渝地区的商品房供应面积和成交面积持续下降，特别是在2022年出现了急剧下跌的情况。具体来说，供应面积和成交面积在2022年分别下降了43.4%和37.5%，这意味着市场上的房屋供给量减少，而需求也相应地减弱。

然而，在这段时间内，云贵川渝地区的成交均价却一路上涨。这是因为一些高品质的商品房在市场上更受欢迎，同时购房者对房屋品质和价值有了更高的追求。

从2018年到2020年，商品房的供应量大于需求量，市场上出现了供过于求的情况。然而在2021年，这种情况发生了逆转，供需比达到了1：1.02，市场开始出现供不应求的情况。这表明购房者的需求逐渐增加，市场开始向供不应求的方向转变。

到了2022年，供需比进一步扩大至1：1.12，这显示出在下行市场中，市场需求相对有活力的表现。同时，这也意味着市场上的房屋供给更加不足，购房者的选择更加有限。

总的来说，从2018年到2022年，云贵川渝地区的商品房市场呈现出供过于求到供不应求的变化趋势，这表明市场需求逐渐增加，而房屋供给不足的问题逐渐凸显出来。同时，成交均价的上涨也意味着购房者对房屋品质和价值的要求不断提高。

自2022年起，云贵川渝地区的重点城市在商品房供应量和价格之间出现了明显的差异。其中，成都市表现出了绝对的优势，其供应量和成交量均是其他三个城市的两倍之多。贵阳商品房市场在供需关系方面相对较弱，而成都和重庆的供需关系则相对平衡。另外，昆明和贵阳在去库存方面表现出色，特别是贵阳在2022年的成交面积几乎达到了供应面积的两倍。

具体来看，成都作为该地区最大的城市，拥有着不可比拟的区位优势和资源优势，吸引了众多房地产开发商前来投资。因此，成都的商品房供应量和成交量均居于首位，其市场占有率也是其他城市所无法撼动的。

相比之下，贵阳虽然发展迅速，但由于城市规模相对较小、人口数量相对较少等因素的影响，其商品房市场的供需关系相对较弱。这也意味着贵阳市场的竞争较为激烈，开发商需要更加注重产品品质和服务质量以吸引购房者。

昆明和贵阳在去库存方面表现出色的原因主要是由于两个城市都采取了一系列积极的房地产政策，包括加大宣传力度、推出优惠政策等举措，吸引了更多的购房者前来购买房产。特别是贵阳在2022年的成交面积几乎达到了供应面积的两倍，这表明市场需求相对旺盛，开发商在合理定价和提供优质服务方面也做出了积极的努力。

云贵川渝地区的重点城市在商品房供应量和价格方面存在明显的差异。成都以其独特的优势占据了市场的领导地位，而贵阳则通过积极的房地产政策实现了较好的去库存效果。这些城市的差异也反映了不同城市之间经济发展和人口增长的差异，同时也为购房者提供了更多选择的机会。

昆明市商品房市场：自2020年开始下滑，2022年供应面积和成交面积分别下降了54.4%和32.5%，成交均价下降8.1%。

成都市商品房市场：在2022年采取多方位政策松绑措施，优化区域限购政策，促进了需求内循环，稳定了市场格局。商品房供应面积和成交面积相对于2021年分别下降了6.1%和13.2%，但跌幅比同地区乃至全国市场小，成交面积高于疫情前。

重庆市商品房市场：自2018年以来呈现下滑趋势，2022年出现断崖式下跌，供应面积和成交面积同比下降65.9%和70.2%。华侨城、融创中国等主要开发商的项目在2021年供应面积达到高峰，市场需求旺盛，导致2022年没有更多新的面积供应。

贵阳市商品房市场：在2018年至2022年期间经历持续波动。在2022年，市场供应面积同比下降64.5%，而成交面积却上涨17.6%。主要是因为2021年成交情况较好的项目较少，存量较多，因此2022年几乎没有开发主体推出新项目，主要依靠上一年剩余的供应面积。

2022年云贵川渝地区文旅地产特征、开发状况分析：

2022年，云贵川渝地区拥有新增文旅地产项目的重点城市数量并未发生明显变化，仍为8个。然而，每个城市新增的文旅地产项目面积均不足100万平方米。

在这些城市中，昆明市以中青旅集团开发的四方古城项目为亮点，新增用地面积领先于其他城市。而贵阳市的新增用地规模则不足10万平方米，其他城市的新增用地规模相对平均。

城市数量保持稳定：云贵川渝地区一直是文旅地产发展的热点地区之一，虽然各城市的具体情况有所差异，但整体上保持了稳定的发展态势。

项目面积普遍偏小：虽然每个城市都有新增的文旅地产项目，但是项目面积普遍偏小。

昆明市领先：昆明市作为云南省的省会城市，拥有得天独厚的自然资源和文化资源，在文旅地产市场上具有较大的优势。2022年，昆明市新增的文旅地产项目面积居于首位，表现抢眼。

市场活跃度下降：与前几年相比，云贵川渝地区的文旅地产市场活跃度有所下降。这主要受到经济大环境的影响，以及房地产市场调控政策的收紧。

本地企业主导：在新增的文旅地产项目中，主要由本地企业进行开发和建设。这也反映了该地区的文旅地产市场正在逐渐走向成熟和稳定。

2022年云贵川渝地区的文旅地产土地市场表现出城市数量稳定、项目面积普遍偏小、昆明市领先、市场活跃度下降以及本地企业主导等特点。这些特点也反映出该地区的文旅地产市场正在逐渐走向精细化、多元化的发展路径。

2022年云贵川渝地区文旅地产项目开发特点

2022年，云贵川渝地区新增的文旅地产项目在内部配套设施方面呈现出以下几个特点：健康养身、体育产业、大住宿和亲子文创设施位于第一梯队，这些设施与消费者生活方式的转变密切相关，在疫情影响和生育政策的影响下，人们更加注重身心健康和生活品质。

除了第一梯队的设施外，还有其他一些重要的内部配套设施，例如书屋、文化馆等文化场所和内部园林等，这些设施为消费者提供了更加全面的休闲娱乐和养生保健需求。

资源利用：云贵川渝地区的文旅地产新增项目主要依托山林景观资源和其他重要资源，例如湿地公园、河景、特色小镇和景区等。这些地方的自然风景和旅游资源为文旅地产项目提供了宝贵的依托基础。以云南西双版纳的告庄景区、贵阳的恐龙小镇和重庆的仙山里文旅生活小镇为例，这些地方都有着独特的自然风貌和旅游资源，可以为文旅地产项目提供有力的支持。

物业类型：从销售物业类型来看，2022年云贵川渝地区新增文旅地产项目中，“公寓类产品”和“别墅类产品”占据主导地位，且均超过半数。相对来说，“公寓类产品”占据更高的市场份额。这也反映出市场对于高品质住宅产品的需求不断增长。

2022年云贵川渝地区的文旅地产项目开发具有以健康养身、体育产业、大住宿和亲子文创设施为主导的内部配套设施、充分利用自然和旅游资源以及以公寓类和别墅类物业为主导的销售物业特点。这些特点反映了消费者对于健康、休闲、高品质生活的追求以及市场对于多元化、精细化文旅地产项目的发展趋势。