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转眼，新岁将至。

每到十二月底，总是忍不住回望2023，总觉得时间快得令人咂舌，在普普通通中，一年又这么过去了。

而对苏州楼市来说，2023年绝对是不平凡的一年。

苏州房地产市场进入深度调整期，“难”之一字足以贯穿许多地产人的一年。

但总体来看，苏州楼市仍展现出强韧性，这一年，无论是政策端、土地端还是市场端，都呈现出前所未有的变化。

政策愈发宽松、土地取消地价上限、新房市场全面进入竞品质时代......

我们认为，“承压见韧”是今年苏州房地产市场发展的关键词。

值此岁末年初交替之际，克而瑞苏州房产测评重磅推出《承压见韧—2023年苏州房地产市场年鉴》栏目，向2023告别，并预判2024年市场方向。

今天，奉上本专题的『土地篇』。

随着上周六吴中区3宗涉宅地块成功出让，苏州市区2023全年土地市场也正式收官。

除去特殊用途地块，苏州市区全年共85宗涉宅经营性用地成交，出让总面积336.97万㎡，成交总金额899.45亿元，平均楼面价16552元/㎡。

本篇，我们将围绕2023年苏州市区土拍整体情况进行详细解读。

不同于前两年的“集中供地模式”，今年苏州土拍频次更为密集，以“少量多次”的形式完成了11场土拍，其中12月还进行了吴江、相城、吴中3场的区域专场土拍。

全年共85宗涉宅经营性用地成交：

从2023年苏州市区土拍数据来看，整体呈现出以下特征：

出让规模呈量缩态势

地块趋向“小而精”

2023年，苏州市区宅地出让总面积达336.97万㎡，同比去年，面积减少约16.6万㎡，减幅4.7%，延续了去年来的缩量走势。

虽然出让用地面积有所减少，但和往年相比，今年全年出让的涉宅地块数量却是最多的。

这主要是由于今年出让的大体量宅地较少，多为“小而精”地块。

据统计，今年苏州市区所出让容积率在1.6及以下的涉宅地块有45宗，占比达52.27%；容积率在1.2及以下的地块也有15宗，同比去年增加了8宗。

同时，今年核心板块土地也不断放量。

从区域来看，工业园区成功出让13宗涉宅用地，总出让金额达210.85亿元，位列六区第一位置；高新区成交15宗，总出让金额为200.6亿元位居第二；这两个区域的最高楼面价也都达到了3万元/㎡以上。

同时值得一提的姑苏区，今年一口气供应了9宗涉宅地块并成交，是去年的三倍，其中不乏已经断供许久的板块，如沧浪新城、南门等。

地块质优价涨

板块分化依旧

我们上文提到，伴随着更符合改善需求的“小而精 ”地块、核心价值板块土地放量，2023年苏州整体地价相较2022年也呈现出上扬态势。

除去安置用房、定销房等地块，今年苏州市区涉宅用地成交楼面价为16552元/㎡，同比上涨11%；全年市区涉宅地平均溢价率4.57%，相比2022年的2.79%，也上升了1.78个百分点。

不含特殊用地，全年85宗出让地块，24宗产生溢价，10宗触顶摇号，新政后，园区奥体板块诞生的新地王溢价率更高达30.09%。

这主要得益于今年一季度楼市小阳春之下，市场预期回暖，我们可以看到今年上半年土拍溢价率达到最高，加上地块素质条件的优越，核心板块楼面价不断刷新。

典型就是园区核心，从年初湖西观云楼面价的35650元/㎡，到独墅湖路劲君合居的36800元/㎡，再到北京金隅奥体地块的39027元/㎡，苏州楼面价达成了一年三连刷。

不仅园区核心、新区狮山板块地块热度非凡，次核心斜塘板块的两宗宅地也触顶摇号，还有姑苏沧浪新城、平江新城、吴江太湖新城等均溢价成交，同时刷新板块楼面价天花板。

但进入下半年后，随着楼市预期减弱、市场逐渐低迷，加上核心优质地块减少，土地市场热度呈现回落态势。

房企拿地更加谨慎，下半年仅少数核心地块出现溢价，触顶摇号次数也明显减少，板块两极分化持续。

随着11月苏州八批次土拍取消限价后，为苏州带来了3.9万元/㎡的新地王，但其余地块则均是底价成交，市场分化也进一步加剧。

到了12月，没有核心板块土地加持，吴江、相城、吴中三轮专场土拍全部是底价收官。

总体来看，今年苏州土地市场呈现了先扬后抑、持续分化的态势，市场热度基本依托核心地块支撑。

国央企为拿地主导

核心地块入市速度加快

在当前的市场环境之下，房企拿地更追求确定性，在市场筑底修复的阶段，核心地段的优质地块在“抗跌性、安全性、流速性”都较为确定，是房企“抢地、争夺”的重心。

纵观苏州全年土拍参拍房企情况，在土地市场中活跃的仍是国央企。

从成交结果来看，2023年参与拿地宗数前三的房企苏高新、建发房产、华润置地、保利发展均为国央企。

民企更追求确定性，在核心优质地块加持下也参与到“抢地”中来，如路劲的君和居地块。

此外，在次核心、外围板块，“本地国企+本地、外地民企”、“央国企+本地国企”的托底合作拿地模式也是今年土地市场一大特征。

比较典型的譬如三批次相城6宗地块均为地方国企+民企合作模式拿地；以及12月三场专场土拍，基本都是合作拿地模式。

与此同时，核心地块入市的速度也在加快，基本集中4-6个月。

如姑苏区出让的9宗宅地，目前已有和月泊庭、润鸿四季、华润润宸、绿城春月锦园、万科璞拾胥江、中海姑苏第等6个项目在售。

园区上半年出让的核心、次核心地块也已经基本入市。

而由于板块分化，非核心，特别是外围板块地块入市则逐渐放缓。

后市展望

整体来看，苏州土地市场虽然呈现了一定“高开低走”、“分化延续”的态势，但核心区地块依然要抢，并且入市速度很快。

展望2024年，随着苏州“取消地价上限以及不得设置带有私家花园的低层独立式住宅的规定”新政后，土地价格归回市场化，在房企投资聚焦下，预计核心板块仍会拍出高溢价地块，但土拍分化或将加剧。

在供地制度上，预供地模式仍将持续，给予房企更多研判空间；在供地结构端，明年低容积率地块供应占比或将进一步上升，将给房企更多的产品打造空间，别墅或重现楼市舞台。

值得一提的是，土地市场热度仍将取决于楼市端的表现，只有各城市的楼市成交企稳回升，房企拿地意愿才会上升。

而在当前的市场环境之下，地块素质仍旧是决定土地市场热度的主要因素，叠加市场预期与信心不足，房企只追逐“确定性强”的地块，参拍积极性有限。

就此来看，2024年的苏州土地市场大幅回温的预期并不强烈，土地市场热度或将延续“局部火热、整体偏冷”的态势。

本文代表个人观点，不代表所在企业立场，供参考。

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）。

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