进入年末，随着美联储将在2024年降息的预期不断升温、美国抵押贷款利率从峰值回落，人们开始期待2024年美国楼市迎来“解冻”。

高抵押贷款利率、高房价、低库存水平是目前美国楼市的主要特征。对于市场走向来说，如果库存没有显著增加，2024年的楼市就不会发生太大变化。而对于买卖双方来说，明年美国楼市仍会是一个充满挑战的市场。

开始“解冻”？

遥想2020年1月，美国30年期固定抵押贷款利率仅为3.72%，随着房价高涨，不少地方，如加州、纽约等地，曾出现一夜跳价、一房难求、提现全款买房的现象，如此种种，和现在形成了鲜明的对比。

2022年3月，美联储开始加息，市场来不及消化高房价叠加高利率的重拳，不少买家苦不堪言，楼市由此进入“冰冻期”。

近两年来，市场环境也没有太大改变。今年10月末，美国购房抵押贷款利率达到8%的最高点，但高利率没有令美国房价降温，11月美国成屋房价中位数为387600美元，仍旧保持在高位。

与中国类似，在传统节假日前后，美国楼市总能迎来一波小阳春。在接受记者采访时，总部在吉隆坡的全球房产科技公司居外IQI（Juwai IQI）集团联合创始人兼集团CEO卡希夫·安萨里（Kashif Ansari）表示，市场在经历了近一年的低落后，在上个月终于开始出现一些复苏迹象。

当前，只有财大气粗的全款买家，可以无惧高昂的利率。纽约明星地产公司经纪人Amy Wang称，最近在曼哈顿又开始见到几个买家争一个单元的现象了。“许多现金买家推测目前已是市场低点，准备入场”。

然而，卡希夫·安萨里认为，这些看似“解冻”的迹象并不意味着楼市可以在2024年恢复正常。若想让楼市恢复到2019年以前的状态，利率得降至5%，而这在明年不一定能实现。

供需两难

房贷利率过高只是目前房子卖不动的原因之一。虽然美国抵押贷款利率在最近有所回落，但和低利率时代相比，目前6.67%的利率并不具备性价比。

目前来看，2024年美国楼市的大部分好消息都会集中在降利率上。毕竟房贷利率上升是由加息引起的，而通胀是影响央行加息政策的关键因素。经合组织预测，美国通胀率将从今年的3.9%降至2024年的2.8%及2025年的2.2%，仅略高于美联储设定的2%的目标。

这意味着美联储政策转向，房贷利率将随之下降，家庭购买力提升，买家需求得到刺激。但从供给端来说，楼市仍未做好准备。

事实上，早在疫情暴发时，供应紧张、需求强劲的趋势就已经开始了。彼时美国全国住宅建筑商协会预测，全美住房短缺现象将持续至本世纪20年代末。疫情延长了新房施工的周期，让住宅市场的供应更加紧张。

总的来说，2024年，美国住房库存会有所增加，但大幅增加的可能性不高。二手房市场仍然供应短缺；新房方面，虽然近几个月美国的新房开工指数有所增加，但受工期所困，具体反映到销售数据上，还需要一段时间。

值得注意得是，在目前的美国楼市中，新房的表现好于二手房。高利率对买卖双方都没有好处，不少二手房卖家惜售，选择暂停卖房，新房抵押贷款利率较低，房价也普遍低于二手房，开发商通常也会出台数条优惠措施，这些因素刺激了买家对新房需求，2024年，新房会继续受到人们的欢迎。

房价坚挺

大部分市场观点认为，2024年，美国房价不会跌。第一美国金融公司（First American Financial Corporation）首席经济学家马克·弗莱明（Mark Fleming）表示，如果2020年-2021年的房地产市场太热，那么，2023年的市场就太冷了，2024年，房地产市场将“持平”。

也有观点认为，2024年，被压抑的需求和低库存会提振价格。美国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云认为，2024年，美国房价还会上涨3%—4%。

房价与住房存量有着错综复杂的联系。云认为，如果住房的供应端可以得到改善，房价才有机会缓解，但现实是，目前市场上根本没有那么多的房子。

虽然有购房利率下降的美好前景，但2024年，人们“上车难”的问题不会有很大缓解。

根据美国房屋在线平台Zillow的数据，如果在当下，一个人想“上车”，需要付出的成本将比2020年2月高出40%；房利美最新的购房信心指数（HPSI）报告也称，86%的消费者表示需要暂停购房计划。

“在过去的一年里，HPSI一直处于低水平，这表明消费者对房地产市场状况持续悲观。”房利美高级副总裁兼首席经济学家Doug Duncan表示，即使贷款利率在2024年下降，也不太可能减轻人们的负担能力。