万达王健林（左）与融创孙宏斌（右）

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王迪

无数的地产大佬曾对“诗与远方”保有热忱，包括万达王健林、蓝光杨铿、新华联傅军，以及融创孙宏斌。从6年前接盘万达13家文旅项目91％的权益，孙宏斌“取经”万达，加码文旅脚步就没有停过。

可以说，对万达项目的收购，构成了融创文旅版图的主体框架。只是，曾经救万达于水火之中的融创，开始将万达文旅项目摆上拍卖台。曾经的“白衣骑士“，也在等待“白衣骑士”的救援。

12月26日，据京东拍卖平台显示，江苏省无锡市万达文化旅游城66（融创茂）不动产流拍。该标的物位于江苏无锡市滨湖区缘溪道西侧万达文化旅游城66（融创茂），起拍价21亿元，评估价约29.15亿元。以此计算，此次起拍价被打了7.2折。即便如此，该宗标的在2万多人线上围观情况下，仍无人问津。

（来源：京东拍卖）

（来源：京东拍卖）

与之相似的经历是，无锡融创茂的配套酒店于12月7日在京东拍卖上挂牌拍卖，起拍价5.52亿元，评估价约7.88亿元，最终无人报名。今年11月底，融创还将在云南昆明与万达有渊源的文旅城项目，一并摆上了货架。

“一般是之前被抵押给了信托或银行，要不谁会拿出来拍卖？”多位资深地产操盘手向搜狐财经表达了如此观点。“对资金面紧张的企业来讲，凡是持有资产一般都会做抵押融资。融创本身又是一个善于运营财务杠杆的企业，大概率是被抵押了。”相关人士称。

标的所属公司资产被抵押8次，文旅大盘被贴“诉讼”标签

无锡融创茂的前身是万达文化旅游城项目——万达茂，这一项目代表了万达集团在商业地产上的成就，其造型灵感来自无锡市市花杜鹃花，规划有室内水乐园、娱雪乐园、海洋乐园、商业中心等四大业态。万达及融创前后总投资额约400亿元。

融创接盘之后，项目于2019年6月29日开业，一时间在当地引发反响。无锡融创文旅城开业首日接待客流突破30万人次，融创茂首日销售额更是超过1500万元。

只是，随着融创的暴雷，项目所属公司——无锡融创城投资有限公司(以下简称“无锡融创城投资”）有违约记录，并被列为了被执行人。

（来源：天眼查）

天眼查显示，无锡融创城投资历史被执行人304条，最新被执行人8次，已经被列入失信被执行人。天津融创嘉泽文旅地产有限公司为该公司大股东，持股86.43%，大连万达稳新项目管理有限公司持股8.55%。

搜狐财经根据天眼查梳理发现，无锡融创城投资动产抵押8次，多以融资为主。被担保债权总数额约为23.83亿元。“加上利息，需要偿还的债务就不仅仅这些，估计之前还过一点本息。”一位谙熟地产融资抵押操作逻辑的业内人士对搜狐财经如此分析。

根据目前京东法拍平台显示，此次拍卖的标的物为万达文化旅游城66（融创茂）的不动产，标的的房屋建筑面积为243768.67平方米，地表独用土地使用权面积为98986.7平方米，地下独用土地使用权面积为12386.4平方米。出售标的包括购物中心、影院、乐园等资产，起拍价21亿元，评估价约29.15亿元。

（来源：天眼查）

（来源：天眼查）

镜鉴咨询创始人张宏伟则向搜狐财经坦言：“像这种已经被抵押的持有资产在进行出售时，原则上出售价格要高于抵押值，也就是最起码要把项目抵押贷款的钱还上。”

搜狐财经发现，从融资抵押情况来看，标的所属公司涉及担保类型多与租赁命名的金融公司有关。浙江浙银金融租赁股份有限公司为无锡融创城投资担保的债券数额为9500万，光大幸福国际租赁有限公司为其担保债券数额为1亿元，两笔抵押分别于今年9月23日、6年12日已经到期。国泰租赁(安徽) 有限公司及民生金融租赁股份有限公司共担保债券额度为6.2亿，已经在2022年到期。

“一般情况下，银行会成立租赁公司，给相关公司担保额度。公司以每个月房租的形式付款给租赁公司，如果相关公司不能定期给租赁公司相应租金及利息，租赁公司就有权启动司法程序拍卖改资产。租赁金融的模式比银行贷款回报多，金融租赁是固定回报，信托有的是销售回款。”对于上述抵押，某位有地产抵押经验的业内人士如此告诉搜狐财经。

此外，搜狐财经发现，无锡融创城投资所涉及到的光大金融租赁股份有限公司共抵押3次，被担保债券数额达到13.5亿，分别将于明后年到期。这意味着接踵而至的项目还债潮，也让无锡融创茂不得不走上了被拍卖之路。

（来源：天眼查）

为还债频频卖货，买卖双方心理博弈或成流拍原因

地产高周转时期，为实现滚动开发，从银行、信托融资贷款是常事。尤其是，对于文旅行业而言，重资产项目前期投资大，回报周期长，一方面需要靠地产反哺，另一方面需要大量的资金沉淀。

与无锡融创茂相似，2019年建成投入运营的昆明融创文旅城一地块和地上建筑将于12月30日开拍，起价5.6亿元。该宗待拍卖资产也属于诉讼资产。

公开资料显示，2021年，融创以该资产作为抵押物从重庆国际信托融资19.99亿元，并成立“重庆信托·昆明融创城”集合资金信托计划。2022年，这项信托计划到期，融创无力全款还清，仅偿还了600万元。随后，双方协调无果，重庆国际信托启动司法处置程序，向法院申请司法拍卖该酒店。

对于昆明融创文旅城是否会重蹈无锡融创茂的流拍的命运，从此前所涉及到的其他文旅项目便可窥见一二。

自2023年12月以来，无锡市万达文化旅游城9-52不动产、无锡市万达文化旅游城9-58不动产、江苏省无锡市万达文化旅游城66（融创茂）的不动产等被陆续拍卖，最终成交结果都不尽如人意。

（无锡融创茂，来源：京东拍卖）

（无锡融创茂，来源：京东拍卖）

“在大宗交易市场里，现在的行情是在无锡、昆明这样的二、三线城市，基本上是‘趁火打劫’式的四五折接手心态。”张宏伟指出，现在好多企业都没钱，即便想接盘可能也心有余力而不足。

另外，他认为，临近年底，对于无论是公开市场买地还是收并购，企业的投资额度基本上已经用光，可用的投资额度非常少。年底，如果有大笔的支出，可能也会导致财务报表不好看，企业也会收缩投资额度。

“两三年前刚开业挺火的文旅项目摆上货架，融创肯定也不想打过多的折扣。当买卖双方出现博弈，有可能就会出现流拍。”对于无锡融创茂等资产的流拍原因，某位业内人士如此告诉搜狐财经。

6年前，万达王健林壮士断腕，甩货降低负债率，回收现金，开始转型轻资产加部分重资产运营，让万达集团得到一些喘息机会。

低价接盘万达文旅项目让融创浮盈231.56亿元。当时，13个万达城91%权益对应的净资产公允价值约为人民币670亿元，而融创仅仅花了438.44亿元。

如今，在房企暴雷潮之下，想要卖个好价钱显然很难。亦有业内人士认为，融创大概率会被动自我消化此类文旅项目。

从群雄逐鹿到一地鸡毛，仅靠资本优势难立文旅IP

曾经真金白银购买的万达文旅项目，如今大多折价出售，且难寻“接盘侠”。群雄逐鹿的文旅市场也日渐回归理性。地产大佬们所向往的“诗与远方”，在暴雷声中收缩战线，艰难自救。

今年11月，融创中国境外债重组正式生效，成为第一个完成境内外债务重组全流程的出险房企，同样经营也需要一定的自我修复期。曾经的文旅“大户”万达、新华联及蓝光忙于债务重组。

“只有剩余资产高价或高收益运营才有价值，但现实情况是这些资产卖不掉，如果经营也很难赚钱。所以，曾经被认为优质的文旅项目会变成今天的负资产。”某位深谙商业及旅游项目操盘逻辑的业内人士对搜狐财经表示，现在房企开发商的生存逻辑是，将好卖的住宅卖掉，快速回笼本金。剩下大量的商办、酒店、游乐场资产占用利润和小部分本金。

除部分文旅项目被迫拍卖之外，融创亦有相关文旅项目“搁浅”。

据云南房网消息称，3年前因为疫情宣布暂停营业的西双版纳融创乐园，却仍在停业中。相关网友爆料称：“主要是因为经营不善、投资过度及市场营销策略的问题，并没有有效吸引到更多的客户，导致没有人流。”

成功的文旅项目并不是由资金及土地资源决定，而是依靠有号召力的IP刺激消费增长。有业内人士曾评价融创的文旅操盘逻辑：“仅靠资本优势难立旅游IP，这是融创中国进一步发展亟待补足的部分。”

2019年时西双版纳融创乐园运营场景 来源：网络

向文旅转型，万达要比融创要早，其开始于2015年。王健林曾公开叫板迪士尼。

但是，即便是文旅“先驱”——万达所运营的文旅城，几乎没有爆款案例。哪怕是王健林曾放言“匹敌好莱坞”的东方影都，也在2017年被包含在那13个文旅项目中，一同被卖给了融创。

某位负责招商的东方影都员工告诉搜狐财经，现在东方影都运行正常，虽然去年情况不太好，但是已经挺过来了。这些年，东方影都的所有者也历经数度改变，并引入国资做背书。

“现在东方影都划归融创文化板块。我2016年入职，当时还是万达管理，后来2018年融创接盘。此后，东方影都项目又引入市属国企海发集团，目前项目主要是两个股东，一个是青岛市属国企海发集团，一个是融创。”上述员工如此透露。

“去万达化”，在文旅板块“疾驰”，孙宏斌曾在文旅产业“挥斥方遒”。2018年8月，融创文旅集团宣布在海南成立，与地产集团分开独立运营。此后，融创投资乐视、合作万达，孙宏斌也公开表示，融创坚信消费升级的主力产业大文化、大旅游、大娱乐会爆发增长。

如今，因为战略收缩，目前融创已经从6大板块缩至4大板块，分别为融创地产、融创服务、融创文旅、融创文化。

从融创文旅版图来看，截至2022年年中，融创文旅已布局14座文旅城、6个旅游度假区、17个文旅小镇、23个热雪奇迹雪场，其中涵盖57个主题乐园、63个商业及近100家高端酒店。

（来源：融创文旅官网）

“文旅运营商主要缺乏的是游乐场运营能力。如果做得专业就很赚钱。太湖龙之梦就运营得很好，迪士尼人气很旺，第三季度迪士尼乐园收入392亿元。”某位业内资深人士对搜狐财经指出，对于融创当部分文旅项目成为负累，快速出手也是一种举措。

此外，承载“诗与远方”的文旅战场，需要巨量资金作为弹药，更需要操盘IP的方法论。从文旅群雄逐鹿，到行业一地鸡毛，那些坚守者需承受资金滚动的压力。而曾经的“接盘方”，又将如何找到它的“白衣骑士”？