智通财经APP获悉，国泰君安发布研究报告称，“新模式”、“基础性制度建设”等关键词均是2024年房地产领域的重点，预计保障房将成为重要一环。开年投放PSL，预计将为中央经济工作会议中提到的“新模式”和“基础性制度建设”打下基础，带动保障房持续发展，考虑到当前的保障房和过去的保障房在定义方面存在明显差异，需要持续关注保障房在基础制度建设方面的动态。建议继续关注资产质量优质的重组房企，负债减少将带来弹性机会。

▍国泰君安主要观点如下：

时隔近1年，央行于2023年12月，再度投放抵押补充贷款3500亿元，预计用途将围绕三大工程展开，尤其是保障房。

2023年2月央行更新了PSL进度，仅增加17亿元，至12月则增长到3500亿元，由于PSL的用途主要是用于房地产、基础设施等相关领域，预计当前也将延续，围绕三大工程展开。与房地产相关的领域是保障房和城中村，尤其是住建部此前刚发布了保障房相关的进展，明确了配售型和配租型的保障房类别，因此本次PSL预计和保障房的关联度较大。

对商品房市场的影响，主要看城中村中净拆除的比例，类比2016-2017年棚改，可以通过拆迁带来新增需求，目前还需进一步验证。

根据目前观测的城中村改造的项目，以原拆原建为主，重在盘活存量，并非拆迁后将需求转移至商品房。若该资金是作为城中村改造的启动资金、且净拆除的比例较大，则将对商品房市场带来明显的增量需求和增量信用扩张。若该资金更多用于保障房建设，考虑到当前保障房和商品房的双轨制，则会在一定时间内分流部分刚性需求，对目前换房为主的商品房市场带来一定挤出。

由于PSL等同于基础货币投放，叠加货币乘数后可以带来大量信用扩张，同时为了保障三大工程的持续推进，预计投放还将持续，也即，预计总投放量并不低，将有效带动市场情绪好转。

相比于信用货币，基础货币投放对市场的带动作用更加有效，通过货币乘数放大可以带来充裕的信用资金。预计当前的3500亿元也并非终点，以目前保障房的需求、城中村的历史存量来看，PSL投放预计还将持续，有效带动以M1/M2/社融等为代表的信用指标好转。

“新模式”、“基础性制度建设”等关键词均是2024年房地产领域的重点，预计保障房将成为重要一环。

开年投放PSL，预计将为中央经济工作会议中提到的“新模式”和“基础性制度建设”打下基础，带动保障房持续发展，考虑到当前的保障房和过去的保障房在定义方面存在明显差异，需要持续关注保障房在基础制度建设方面的动态。建议继续关注资产质量优质的重组房企，负债减少将带来弹性机会。

风险提示：

走过去土地金融模式，市场需求加速下行。