明源君曾总结过房地产发展的三个阶段：

第一个阶段，市场供不应求，购房群体以刚需为主。只要项目信息释放到位，房子就能卖出去。这个阶段，房企的营销能力最重要；

第二个阶段，供需相对平衡，购房群体从刚需向改善迭代。经过市场教育，客户对产品的要求提高。这个阶段，房企的产品力最重要；

第三个阶段，市场趋于饱和，首次置业的客户很少，老客户越来越重要。这个阶段，房企不仅要拼产品硬实力，还要拼服务软实力。

当前的房地产市场，无论是从城市化率，还是从人均居住面积来看，都处于第二到第三阶段过渡的关键时刻。对房企而言，产品力关乎当下，服务力决定未来。

纵观整个行业，产品和服务都出色的房企属实不多。

越秀地产算是其中一家。

这几年行业持续下行，越秀地产依然保持逆势向上，产品做得叫好又叫座，不仅持续热销，在业内更是屡获好评。

据克而瑞数据，2023年越秀地产实现销售金额1425亿元 （全口径） ，同比上升约13.1%。在其大本营广州，越秀地产更是常年稳居一哥位置。

在业内，越秀地产的产品也得到高度认可。就在近期举办第十八届金盘奖上，越秀地产共有24个项目入围，其中仅广州区域公司就有8个项目入围，获奖项目共6个，并斩获7大奖项。

明源君系统研究了越秀地产的产品，认为其领先之处，体现为建筑与自然及城市的和谐，以及项目所承载的深厚人文关怀……今天，明源君就结合越秀地产广州区域的项目及服务，来谈谈越秀地产的硬实力及软实力。

产品力进阶

从生态、人文与城市的高度降维打击

上世纪80年，广州城建总（越秀地产的前身）开发第一代商品房江南新村，越秀地产开发住宅的序幕就此拉开。

此后数十年里，越秀地产的产品随着城市发展进程一路成长。

去年，越秀地产迭代出了“越秀美好家YES健康人居体系”，并在和樾府、星汇TOD等产品系相继落地，2023年越秀地产又发布顶级产品系——樾系，作为代表作的琶洲·樾以及滨江·樾两大项目在广州率先亮相。至此，越秀地产完成从改善到豪宅到顶豪的产品进阶。

从以往的经验来看，越秀地产每个系列推出都掷地有声，在市场上掀起一股热浪。其产品号召力，是很多同行所无法企及的。这是因为，越秀地产的产品，从一开始的站位就与众不同，其产品研发理念及设计手法，在内业都具有领先意义。

1、生态人居，追求与自然交融共生

某种程度上，人类进化速度远低于环境变化速度，人类永远在适应环境的路上。

当前，物质文明的现代化和居住建筑的高层化，让人类距离自己的栖息地越来越远，找回原有栖息地、生活方式的渴望也越来越强烈。

回归自然，成为现代人潜意识的向往。

作为深耕广州的房企，越秀地产深刻洞悉到购房者的这一内心需求，创新性的提出“一半公园一半城”的公园城市（POD）开发模式，将房子“种”在公园里。为此，越秀地产对常规的设计流程做了调整——先做公园规划，再做建筑设计，将住宅与公园融为一体。

①优选有丰富景观资源的地块，或依山傍水或公园绿地环伺。

比如万博·和樾府就坐拥占地约1万亩的长隆旅游度假区、约10.6万㎡的自然山体、约4.6万㎡的中央公园，绿化体量达到约16.2万㎡，其中，中央公园更是贯穿整个项目。

2023年新开盘的江湾·和樾，面朝珠江后航道，背靠占地约9万㎡的庄头公园，再加上项目配套的占地约1.26万㎡的景观园林，建筑仿佛只是公园里点缀。

江湾·和樾规划图

②充分利用原有的地形地貌，将生态资源融入社区设计中。

以大学城·和樾府为例，地块内原来有29株百年树龄的乌榄树，是广州主城区重要的的乌榄古树林。

项目规划设计时，先制定了树木保护技术方案，再结合古树分布，进行公共配套建筑设计规划，对古树给予最大限度的避让。

同时，住区采用点式布局，并疏松楼间距，让天然的古树与社区空间相互渗透，因地制宜打造具有历史韵味及趣味性的景观空间。

大学城·和樾府展示区实拍图

③让渡一部分可售货值，留出更多面积做园林绿化。

地产利润日益削薄的当前，开发商大多绞尽脑汁将容积率做满。越秀地产为了达成“一半公园一半城”的效果，却宁愿舍弃一部分利润，将更多空间留给园林景观。

以大学城和樾府为例，项目容积率不到3，计容面积约20.5万㎡，景观面积却达到11.2万㎡左右，占比将近一半。

2、文化赋能，将历史文化渗入项目中

“当诗歌和传说都缄默的时候,只有建筑在说话。”

好的建筑，是历史与文化的缩影。

如果说，住宅的功能空间是对使用需求的满足，文化元素则是为居者的精神世界寻找归属。

后者无疑是一种高段位的玩法。唯有洞悉属地文化，又尊重属地文化的房企，才能做得到。

越秀地产深耕广州已逾40年,对当地的历史文化有着比别人更深入、更全面的洞悉与思考，将其内化到项目之中，便成就了项目独一无二的气质。

近期，越秀地产顶豪系列滨江·樾面世，在这个项目身上，传统与现代相得益彰。

项目所在的区域为广州老城区，片区内骑楼林立，再加之濒临珠江主航道，粤韵文化源远流长 。

项目引入了新加坡垂直花园城市的理念，将整体自地面抬高约18-30米，并利用悬浮式架空层打造了一座约3000㎡的滨江观景城 市会客厅。

滨江·樾效果示意图

立面采用的是富于现代感的大面积超白玻璃和铝板幕墙，并以象征珠江的水波纹曲线来加以柔和。

如此一来，滨江·樾完美融入片区建筑群中，既有识别度，又丝毫不显突兀。

滨江·樾效果示意图

项目还萃取了珠江水纹、“余荫山房”花窗鸳鸯扣、镬耳云庐、粤绣金线等极具粤派文化的元素，应用到砖面拼铺、座椅设计、景墙、软装等细节上，营造出浓厚的广府文化氛围。

3、人文关怀，让家拥有身心双重享受

户型设计对于居住体验影响最大。

目前，住宅项目的户型设计都很卷，即便如此，像越秀地产这样将户型各方面优势都发挥极致的也不多见。

比如大面宽、高窗地比、全朝南、270°景观面等户型优势，常常集中出现在一个项目上。

以琶洲南TOD为例，项目位于珠江之滨，拥有600米宽的江景展开面。

为了让居住者能最大限度的欣赏江景，项目采用错位规划、南高北低的设计，实现了户户朝南、间间通透的效果。

琶洲南TOD效果图

以建面约310㎡户型为例，该户型三面采光，拥有270°IMAX级的宽景体验；南向连续开窗面约21.7米，其中，景观阳台尺度更是达到约11.8米宽，户外的珠江景致尽收眼底。

4、片区开发，项目与城市建设相融合

“一座广州城，半壁越秀造”。

脱胎于广州城建总的越秀地产，从创办之初便紧跟广州城市化发展战略，是城市建设的重要参与者。

其中，海珠区是越秀地产住宅开发征途的起点。

位于海珠区的江南新村，是越秀地产打造的第一个住宅项目。彼时中国的商品房才刚刚起步。

此后40年时间里，越秀地产在海珠区打造了近20个项目，从刚需到小高层到复式再到滨水大平层，海珠区每迈进一小步，越秀地产都向前一大步。

近年来，越秀地产更重仓海珠区，沿着珠江前、后航道频频落子，形成星罗棋布般的规划布局，并成功引领了当地高端人居的风向。

非标准比例尺绘制，仅供参考

这与海珠区产业升级的步调是一致的。曾被称为越秀区的“睡城”的海珠区，得益于近年来科创产业的发展，一跃成为广州科创中心。尤其是琶洲片区，汇聚了阿里、腾讯、小米等20多家科技巨头企业，一大批投身于新兴产业的高知新贵阶层聚集于此，催生出了大量高端居住需求。

越秀地产顺应这一趋势，再度推陈出新，开发了一系列高端项目。

以琶洲南TOD项目为例，该项目就开创CBD+TOD+POD豪宅先例。

项目北地块是「新派科技豪宅+全龄教育社区+CBD滨河氛围」为一体的纯住区，南地块是「250米地标写字楼+商业办公群+科研产业高地综合体」，是全国少见在核心CBD里面，集轨道、住宅、学校、公园、商业、办公、产业、科研一体化的超级TOD。

琶洲南TOD过程稿效果图

可见，越秀地产做项目开发，并非一般的住宅逻辑，而是站在片区开发的维度，一开始就切入到城市规划中，让项目开发与城市建设相得益彰。

这，也正是越秀地产和普通房企的最大区别之一。

服务力升维

打造全周期、全场景的服务体系

从产品创新迭代的能力来看，不难理解为什么越秀地产能在疲软的市场中走出独立行情。

不过，越秀地产并未止步于此。

如前文所言，行业正处于从产品竞争迈向产品与服务双重竞争的阶段。服务力是房企另一核心竞争力。

然而，从目前来看，服务力仍是行业普遍短板。具体体现为：

①　服务不连贯，购房前、中、后期服务存在缺失；

②　仅停留于提供硬件设施，缺乏温度和人情味；

③　缺乏标准和体系，让客户感觉不专业、不到位。

目前，很多房企还停留在“卷”产品的层面，先知先觉的越秀地产率先提出“四好能力体系”，即：好品牌、好产品、好服务、好团队，将服务力提升到与产品力同等高度上。

其服务力体系，很好的弥补了行业空缺：

1、嫁接外部资源，提供有温度的服务体验

越秀地产认为，服务应该是有温度、有生命力的。

以配建学校为例，不是把学校建出来就完事，更要基于学校提供更多服务。

截止目前，越秀地产已为广州地区16个社区引入学校，覆盖超6万名业主。

建学校的初衷，并非仅为满足拿地条件，而是将其作为一项事业来做。越秀地产汇总各级规范和名校需求，对标优秀案例，梳理编制了《越秀地产广州区域配套中小学规划设计导则》，旨在将学校设计标准化。

教育设施相关最新信息及情况，以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准

在此基础上，积极嫁接外部优质资源，引入到学校里。

为了给业主带来更优质的教育，越秀地产引入了“华附联盟”、广大附、广外、白云广附、广州中学等知名教育品牌。

另外，经常性的举办各类活动，以品质教育文化资源赋能社区。例如联手广州维童之友音乐艺术中心举办音乐夏令营，邀请名校名师到社区举办名师面对面讲座等等。

维童之友音乐夏令营活动现场

在广州地区，教育已成为越秀地产的一大IP。

2、创新社群运营模式，服务覆盖到潜在客群

建筑是生活的容器。

建筑有物理边界，生活却可以无限拓展。

越秀地产不仅提供居住空间，还营造丰富的社交与生活场景，让空间充满无限想象。

2023年，越秀地产广州区域组织了超150场社群活动，吸引了超30000人次参与 （数据来源：案场统计） 。

很多实践创新都收获了热烈的反响。

比如，迎合当前火爆的露营热潮，越秀地产将3个项目原有的配套打造成露营基地，并同步建立业主与客户共存的露营基地社群，经过7个月运营，已成为火爆广州的露营项目。

活动实拍图

社群运营打通了从产品到服务的链条，不仅丰富了业主的体验，也影响了潜在客群，最终将反哺到前端营销，形成良性的生态闭环。

基于实践经验，越秀地产还发布“社群文化平台发展蓝图”，提出其社群运营与社区营造的解决方案——打造社群文化共创平台，为产品和服务引入更多元的内容与体验。后续还将持续探索更多的社群运营模式……

3、服务再升维，“臻越”体系刷新服务高度

去年，越秀地产精心打造的“YES美好+”全生命周期客户服务”发布，服务力进一步标准化、体系化。

2023年，越秀地产顶豪产品“樾”系横空出世，为塔尖客群量身定制的“臻越”服务体系也同步落地。

“臻越”服务延续“全周期服务”理念，将服务覆盖到案场阶段。自签约之日开始，准业主就可以要求臻越团队前置提供上门保洁、维修、老人及孩童看护等服务。

同时，立足于高净值人群的特点，提供定制化服务以及圈层私享服务。

一方面，打造星级酒店的生活场景，如酒店式落客、Party Room、会客室、健身中心、瑜伽室等，满足塔尖人群的高品位社交需求。

另一方面，提供管家式的私享服务。例如，针对老人提供上门照料、洗浴、陪诊康复等服务 （需付费） ，提供宠物代遛 （每季度3次免费服务） ， （到小区后） 代泊车、酒驾护送，快递上门等服务；业主家有婚庆、乔迁等喜事，还可以预约私人管家布置场地 （具体以各项目服务内容为准） ，给予生活更体面、更周全的照料。

小结

据克而瑞数据，在202 3年广州房企销售业绩榜上，越秀地产霸榜权益金额、流量金额（操盘）、流量金额（全口径）、流量面积（操盘）四大榜单TOP1，成为广州市场的最大赢家。

至此，越秀地产已连续 三年蝉联广州地区权益金额、流量金额（全口径）、流量面积（操盘）销冠。

2024年刚开局，越秀地产又一次祭出大手笔。

就在前几天，越秀地产一举拿下了天河区黄云路和海珠区琶洲西两宗地块。

这两宗地都是本轮土拍的大热门，遭到保利、 招商、华发等国央企疯抢。

即便如此，越秀地产依然志在必得。

因为，这两宗地对越秀地产而言，不是单个项目，而是片区开发、产品升级战略中重要的一步。

前者所处的世界大观片区，是天河智谷的核心区域，又拥有极为稀缺的景观资源：一座山体公园、两座天然湖泊：太阳湖和月亮湖。

在这个板块，越秀地产决定，造一个属于广州的“麓湖生态城”。

去年8月份，越秀地产就已拿下世界大观一期地块，开发高端改善产品“越秀·观樾”。

对标麓湖生态城，越秀 ·观樾对红线外区域也做了大量投入，包括月亮湖湖水净化、沿岸景观升级修复，二期地块还将规划约1万㎡的滨湖商业。

越秀·观樾预计很快面市；二期地块的开发计划也紧锣密鼓的推进中。

世界大观规划示意图

琶洲西地块同样举足轻重。

该地块位于琶洲CBD区域，是片区内极为稀缺的住宅用地。值得一提的是，该地块比邻越秀地产在琶洲的顶豪代表作——琶洲·樾。

从琶洲南TOD，到琶洲·樾，再到最新的琶洲西地块，越秀地产对琶洲片区的布局思路已经显而易见：

在广州最具潜力的片区，描绘顶级人居的全新图谱！

这样的站位，这样的手笔，放眼全行业都遥遥领先。

在越秀地产身上，我们看到了国企的社会责任与担当，也看到对市场需求的洞悉，对土地及客户的尊重，以及，死磕自己的产品情怀。

这样的房企，经得起市场考验，更经得起时间考验。

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