◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

上周末，上海楼市传来捷报。4月21日，融创·外滩壹号院2期罕见迎来“开盘即罄”，斩获销售额约百亿元，一时引发地产圈热议。

楼市深调低迷之际，再现“日光盘”确实令人激动，暗示当前楼市依然不缺实力买家，购房需求仍在。

无独有偶。今年3月底，上海的“中海·顺昌玖里”开盘销售额达到196.5亿元，一举刷新了全国楼市的销售纪录。

相对于央企中海，融创属于民营“出险”房企，此次上海项目获得市场热捧，足以看出，拥有核心资产的房企，即使出险了，也能卖出个好成绩。

融创·外滩壹号院就是上海外滩董家渡重点项目，据悉该批次共推了204套，户型以约255-380㎡的大平层为主，套均总价5000万元，每平米均价16.8万元。

2022年底，中国华融、中信信托、以浦发银行牵头的6家银行(上海银行、上海农商行、交通银行、兴业银行、北京银行)组成的银团等合作方为融创董家渡项目注资120亿元纾困。

融创位于上海董家渡的这个标杆项目，也成为其纾困路上的一个重大转折点。财团注资背后，作为融创·外滩壹号院开发商的泛海国际建设，其89.7%股权由中信信托、芜湖华融资本创誉投资中心分别持股64.7%、25%，融创降到10.3%。

要纾困，必然要有所舍。去年9月，北京的“融创·壹号院”曾开盘异常火爆，参考阅读《融创时刻：北京单盘一天爆卖56亿，孙宏斌“没白熬”》。

从融创2023年财报披露看，截至2023年底总土储1.54亿方，其中权益土储1.02亿方，总土储货值1.7万亿元，权益土储货值1.13万亿元。其中，未售土储1.1亿方，对应货值约1.23万亿元，未售权益土储7300万方，对应货值8100亿元。

另据悉，融创2024年新增供货近千亿元，逾85%位于一二线核心城市。手握规模庞大的一二线优质项目资产，也是融创这一轮能在“出险”后，又率先完成境内外巨额债务重组的底层逻辑。如业内所认为的，融创·外滩壹号院也就是融创在当前楼市“破冰”的拳头项目。

去年11月下旬起，融创根据被债权人高度认可的境外债重组方案，全面解除现有102亿美元债务，以换取新票据、可转债、强制可转债以及转让融创服务14.7%股权，同时解除4.5亿美元股东贷款并发行等额的股东强制可转债。

得益于境外债成功重组，反映到2023年损益表上，融创确认“其他收入及收益”315亿元，致使其归母净亏损约79.7亿元，较2022年归母净亏损276.69亿元减亏近两百亿元，而营收同比增长59.4%仍达到了1542.3亿元。

截至去年底，融创手上现金及现金等价物70.56亿元，受限资金175.66亿元，而一年期内到期的借贷1812亿元，比上年末减少720多亿元，一年期以上到期借贷966.3亿元，比上年末增加了近520亿元，总借贷余额2778.3亿元。

今年前3个月，融创实现合约销售额100亿元，较去年同期292.7亿元下滑了65.8%，合约均价11660元/㎡，每平米销售均价也同比下降了1430元。

可以确定的是，外界可预期的是，看今年4月整个月，融创的销售额势必将会暴增，翻盘追赶机会来了。

与此同时，融创剥离部分低效资产及减负仍在加速推进之中。4月8日，融创以5.4亿元出售深耕重镇重庆的大学城项目51%股权及其债权。这只是一个项目缩影，相关区域内的其他低效资产也会紧锣密鼓地加速出清。