京沪新政首日实探|上海观望购房者连夜下单二手房,新房售楼处到访量翻倍
2023-12-16
更新时间:2023-12-16 17:06:30作者:橙橘网
2023年厦门商住地上市基本尘埃落定,12月之前,拍出5宗岛内商住地,4宗位于湖里区,1宗位于思明区,总建约42.97万㎡;2宗位于岛外,1宗位于翔安,1宗位于海沧。而12月22日即将上演的年末土拍大戏将集中推出8宗岛外商住地。
近年来,厦门岛内宅地供应开闸,其中,2022年成交总建面达84.02万㎡,占比全市总建面的32.9%。截至2023年12月15日,岛内宅地供应总建约42.97万㎡,占比目前全市已成交总建面的75.7%,如果12月22日岛外8宗地全部成功出让,占比会缩减至32.8%,占比有望与去年保持一致。
在岛内楼市“开闸”供应的背景下,我们来研究一下岛内楼市发展特点和存量情况,预判一下明年岛内楼市发展格局。
01
岛内成交占比增大
冷热分化,西部楼盘一房难求
近4年来,厦门岛内商品住宅保持高位供求态势,每年平均供应55.90万㎡,成交51.68万㎡,供求比为1.08,供略大于求。
2023年,全国楼市普遍进入下行通道,救市政策频出。厦门楼市跟随大市行情起伏,楼市购房信心一路下滑。其中,岛外市场影响更甚,一边是交易活跃度直线下滑,在售项目开打价格战;一边是2幅同安商住地入市流拍,岛外宅地供应一度陷入僵局。
在平淡行情下,2023年(截至12月10日)厦门商品住宅成交量价仍显现上行态势,主要得益于岛内供应的增量入市。
二季度市场转入平淡之际,岛内新盘学仕里、天琴海、建发五缘湾海及华润筼筜悦府等楼盘相继入市热销,不仅为市场直接贡献了成交量价,还给逐渐降温的楼市进行了热度补充。
三季度岛内住宅供应基本处于停滞状态,市场以岛外刚需房源成交为主导,整体成交量价回落,也是除了1月外的年度成交低谷段,其中,8、9月商品住宅成交量均不到10万㎡。
自9月底开始,2023年岛内拍出地块开始相继入市,叠加存量新盘项目,招商湾湖臻境、中交建发五缘海悦、保利天悦、湖滨里等岛内新盘接连入市,助力四季度楼市热度抬升。其中,岛内西部新盘湖滨里以及建发壹里108套配建住房开售,均吸引大量客户摇号买房,在平淡市场楼盘普遍走量艰难的情况下天,2个项目均一房难求,实现“日光”,因此,岛内楼市冷热分化也异常明显。
从全年成交情况来看,2023年(截至12月10日)厦门全市商品住宅成交量已经超越去年,其中,岛内商品住宅成交约60.40万㎡,占比全市总成交量的32.3%;而2022年全年岛内商品住宅成交约43.49万㎡,占比全市总成交量的24.2%,岛内住宅成交占比显著增大。
02
岛内大存量超77万㎡
土地出让取消限价
随着近年岛内住宅供应持续增量,岛内东部楼市整体热度有所下滑,但走量势能依然高过岛外。
剔除长龄及尾盘项目,截至2023年11月底,厦门岛内在售+待售存量约77.64万㎡。存量主要集中在中海峯汇里、钟宅2023P12地块等待售楼盘,以及招商湾湖臻境、湿地公园TOD璞瑞、保利国贸天琴等大体量地块项目,其余楼盘存量较少。
分板块来看,岛内存量主要集中在五缘湾及会展-环岛板块,其中,五缘湾存量约46.17万㎡,占比岛内存量的59.5%。
其中,11月7日出让的钟宅2023P12地块取消地块上限价格及住宅销售限制均价,为今年厦门首宗取消价格限制地块,宅地出让取消限价,对于岛内楼市意义更为重大,利于部分优质项目释放价格。
03
明年岛内看点
还有3宗高期待值地块
2023年,随着湖滨里、建发壹里和筼筜悦府配建住房的全部开售完毕,除帝景苑外,岛内西部还可以期待的就只有将军祠地块了。
期待一:将军祠地块
将军祠地块坐落于厦门岛内传统老城繁华区,周边汇集了地铁1号线将军祠\文灶地铁口、Brt文灶、陆军第七十三集团军医院、青少年宫、中山公园、植物园、铁路文化公园、将军祠MIX生活街等多元化配套。
作为思明成熟城区旧城改造项目,将军祠地块一直是厦门人期待的“王炸”地块。
图片来源:朋友圈
从以上流出的最新规划图可见,将军祠地块将规划2宗住宅地和1宗商业地块。而其中1宗住宅地很有可能用来建安置房,安置原址居民。因此,实际可开发商品住宅面积或有限。
期待二:钟宅D05地块
钟宅D05地块为五缘湾钟宅片区仅剩的最后1宗住宅用地,与D03地块相邻。其中,D03地块为今年首宗取消限价地块,被建发竞得,销售对标性强。目前,D05地块公开信息较少,不排除明年上市的可能。
期待三:上下湖地块
上下湖组团地块出现在厦门市2023年住宅用地供应计划宗地表内,建筑面积超25万㎡,是1宗含商品住宅的混合用地,最终,2023年并未推出。
湖边水库商住组团区位图
4月上旬,湖边水库商住组团地块城市设计咨询征集公告于正式对外公布,最高奖励150万元。这也是继高林-金林地块和湿地公园TOD地块之后,厦门第三个采用公开征集城市设计咨询的片区综合开发项目。最终,联发集团设计方案胜出。
根据相关建设指标信息,该住宅组团计容建面在26.1-30万㎡之间,是1宗超20万方的大体量地块,住宅建面(上限)22.0万㎡,住宅规划总套数(上限)1700套,套均面积会在118-130㎡之间,项目体量虽大,但不会是小户低总价的“平民”楼盘。
目前,将军祠地块和上下湖地块地均已做好周边教育规划,将军祠地块周边将新建万寿小学和百家村中学,未来学区划片将会有所变化;上下湖地块周边则落定了厦门一中湖里分校,为板块加持学区利好。
综上,2024年厦门岛内楼市期待值依然较高。
-The end-
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