“保利发展”又开始回购,市值会不会又翻倍?

更新时间:2023-12-16 17:06:38作者:橙橘网

“保利发展”又开始回购,市值会不会又翻倍?

我国有四大神秘财团,分别是中信集团、保利集团、华润集团和招商局集团。

每家的资产早就都超万亿,业务更是庞大无比,当然身后的背景更是深得不能再深。

比如本文要分析的保利,当年的高层任意搬出一位,都是了不得的大人物。



这些底子无比雄厚的央企,不但自身实力强,在某些关键时刻,还能对社会起到很大的稳定和促进作用。

比如房地产,房子对于中国人其实是刚需,因为我们是“家文化”,每年结婚的人依然有那么多,还有旧房换新房,小房子换大房子等等。

他们依然是有买房需求的,所以我之前每次分析房地产公司的时候,都会说我看好房地产的未来。

至少让头部那些优秀的房企过得很滋润,是完全没问题的,比如保利、中海、华润、万科这类。

因为在楼盘的选择上,消费者无疑也会优先选择他们,因为相对更安全。

也就是从房地产行业开始洗牌,大量现金流不健康的房企,会陷入恶性循环,资金压力越大,就越容易出问题,越出问题,消费者就越不买他家的房子,然后资金压力更大。

之前暴雷的那几家庞然大物,都是这么个情况。

相反现金流健康的房企,就会进入良性循环,生意越来越好,房子越卖越多,也就有更多的钱拿地。

最后的结局就是强者恒强,少数企业很滋润的享受整个市场,大量企业被淘汰。

那保利发展为什么属于强者?未来又会有多滋润?



一、公司

保利的诞生背景,是1983年提出的百万大裁军,这么多人的装备,那是一大笔钱,该怎么处理?

这个时候鼎鼎有名的中信集团董事长“荣毅仁”提了个意见,他说这些装备放在仓库也没用,迟早生锈,保养还是个大麻烦,还不如卖给其他发展中国家。

上面想了想,也有道理,于是同意了。

在当年的年底,这个计划获得批准,所以中信集团和总参谋部一起合资成立了“保利科技有限公司”。

名字的意思就是“保卫胜利”。



公司成立之后,既然能卖装备,当然也可以买装备。

在把大量装备出口到中亚和非洲等国家后,又从美国和苏联进口了一批装备。

比如下图这几个,都是后面陆陆续续由保利进口的。



上面这些东西,很多现在都还在服役。

所以这个时候的保利,完全是一家军工企业,并且做出的贡献还不小。

八十年代正好是改革开放的初期,发展经济和产业需要大量的资金,于是大幅度减少军费开支。

但是正常开支,也是非常大一笔金额,所以这个时候开始,允许部队经商。

随后几年,包括保利在内的多家军工企业,成为造血的主要来源之一。

比如保利,在1990年,就拿出了200亿,可以说是雪中送炭。

为此后来还获得最高层的鼓励。



保利正式进入房地产,是1992年的事情。

广州军区后勤部长李彬海接到任务,创办保利房地产开发公司。

所以当年在一栋叫“望星楼”的地方,拿下一个面积只有20平的房间,带着另外7位转业军人,保利房地产就诞生了。

当时的口号是:“打造中国地产长城”。

军人的工作效率确实很快,成立仅三年后,就开发出“红棉花园”这个20万平的大楼盘。

购房者需要排队好几天才能买到房子,非常夸张。

原因很简单,保利独一无二的销售方式,而且没法复制。

从这个楼盘开始,保利就会在售楼部旁边放一辆真正的坦克。

后来哪个楼盘开盘,就把这辆坦克开到该楼盘门口,成为一块“活招牌”。

传达的意思就一个,这个楼盘是部队建的,还有什么不放心的吗?

当然没有,所以当时只要是保利的房子,都抢着买。



可能是扩张速度太快,带来了自信心膨胀,随后保利疯狂发展多元化,切入的行业高达几十个,子公司更是超过300家。

所以当98年金融危机席卷而来的时候,保利面临他的第一次危机,臃肿的结构和大量不良资产,带来了沉重的负担。

为了适应市场化提高竞争力,1999年军企在融合了十几年后,进行了分离,保利逐渐彻底独立。

到了这一刻,保利突然发现,自己好像一无所有,连主营业务都没有,未来更不知道如何赚钱。

不过正好这个时候发布了“加快住房建设”的公告,我国正式进入房地产行业发展提速时期。

保利决定抓住这个机会,彻底转型为房地产公司。

随后大刀阔斧的改革,砍掉了大量子公司和低效的部门,并且非常顺利,因为高层的身份代表着绝对权威。



上图是我随便写了几位保利曾经的高层,分量都很重。

经过这次改革,保利总算是解决了生存问题,而且当年又推出“保利花园”楼盘,再次抢售一空。

这个时候的保利,主要名气还是集中在广东地区,真正让保利全国闻名的,是2000年一个偶然事件。

香港佳士得举办了一场“圆明园宫廷艺术精品专场拍卖会”,里面就有我们的国宝“牛首”和“猴首”。

保利的任务,就是不惜一切代价拿下。

在拍卖会上,保利跟众多国内买家打招呼,要他们让让,他要为国收宝。

当然国外买家也不是吃素的,所以最后以774.5万港元和818.5万港元的高价,拿下“牛首”和“猴首”。



此举为国争光后,保利的名气在全国空前高涨。

借着这股东风,2002年保利完成股份改革,改名为“保利房地产股份有限公司”,然后进军全国的房地产。

当时保利的规划是“2+3”,也就是以房地产和贸易为支柱,然后发展文化、旅游和科技这三大板块。

贸易也属于传统业务,比较靠这个起家的。

文化方面做得也很好,保利影视应该是家喻户晓的,还有保利拍卖,那是全国排第一。

当然这些跟保利地产是没关系的。

保利地产走向全国后,房子越建越多,规模越来越大,2006年在上交所上市,这可是上交所首批上市的房企。

上市之后募集大量资金,再次加快发展步伐。

到2012年就超过千亿销售,进入房地产行业前三。

随后保利就一直专注于拿地建房子,今年终于做到了第一。



今年1~11月份,保利销售全口径金额3995亿,遥遥领先,权益金额2710亿,也排第一。

现在保利除了建房子之外,似乎又有了多元化发展的雄心,2018年再次改名为“保利发展”。

可能正如保利发布的《房地产行业白皮书》所说,现在房地产正在由“量的扩张”转向“质的提升”。人民的居住需求从“有房住”转向“住好房”,“居住品质”“发展质量”上升到更高层面。

这是保利未来的发展主线,除了建房子,还会围绕服务方向发展。

其实我觉得关于房地产行业,看保利每年发布的行业白皮书就足够了,公司官网就有。

我每年都会看,每一份不但讲得很全面,也讲对了很多核心问题,包括对未来的预测,都是比较准确的。

由于有价值的话太多了,我就不摘抄了,建议大家自己去看原文。

二、业绩

所以房地产公司的业绩分析,都不能局限于三大表。

尤其是营收和利润,没什么用,现金流是有用的。

在这种关键时期,核心中的核心,是房企的“蓄水池”,也就是公司的合同负债。



合同负债是房企总负债里面的大头,就是消费者买了房子,钱给了还没交房。

这里面的门道,是很深的,也是所有房企最容易调节财务数据的地方。

理论上房子卖出去后,只有交完房,才能算成是公司的收入,否则都是负债。

但是大型房地产公司,在全国各地那么多工地,每个工地还分期,根本没法审计每个工地每个工期的实施情况,所以基本上是企业自己说了算。

如果想今年的财报漂亮一点,那就从合同负债里多掏出一点,业绩自然就有了,所以才叫蓄水池。

这个过程叫“结算”,有些公司的财报做得很好,比如万科,会直接公布自己的结算金额,也就是从蓄水池里放出多少水。

但是有些公司没有直接公布,就需要自己去算,拿年初的合同负债,加上签约金额,再减去末期的合同负债,同一口径下,就是这个时期内结算的金额。

水既然放出来,当然也还需要抽水进去才行。



根据保利的三季报,签约金额3351.53亿,同比增长4.7%,签约面积1918.59万平方米,与上年同期几乎保持不变。

由于抽水比较多,所以让保利前三季度的蓄水池变深了。

年初的合同负债4120亿,三季报4464亿,增加了344亿的蓄水。

一般情况下,都希望自家的蓄水池慢慢增长,减少了不行,增长快了也不行。

如果减少了,说明进水少出水多,透支未来的增长空间。

如果增长太快了,尤其是连续快速增长,说明不正常,不可能大量人买房子,一直不给人交房。

这也是保利比万科有优势的地方。



万科的合同负债2021年达到顶峰6369亿,近两年在大幅度下滑,因为万科求稳,拿地很谨慎,所以销售下降很多。

保利的底子更厚,所以拿地更积极。



今年1~11月份,保利新增土地价值971亿,排名第二,估计今年拿地破千亿的,只有中海和保利。

保利今年新增土地面积675万平方米,遥遥领先。

中海这种只拿地459.6万平方米,价值却过千亿,明显是抢了很多优质地块。

现在这些房企拿地也主要集中在一二线城市,再往下的城市,房子很难卖。

另外现在还有实力大量拿地的,主要就集中在上面这个TOP10榜单,仔细一看,只有绿城中国和龙湖集团这两家民企了,其他的都是国企。

绿城也有一定的国资背景,严格来说只剩龙湖一支独苗。

至于榜单后面的一大串,虽然还排在TOP100里面,其实拿地寥寥无几。

现在还在拿地的,意味着未来还有地方建房子,还能运转起来。

现在不拿地的,未来等于是从零开始,非常困难。

所以房地产的未来,终归是属于国企的。

三、总结

今天保利继续在增持,在前两天发布回购公告后,看样子接下来要一直增持了。



回购金额将不低于10亿,不超过20亿,回购价格不超过15.19元/股。

也就是在保利看来,公司股价现在被低估了50%。

而且回购后,公告还明确说了下面这段话。



意思是回购完后,会根据实际情况,然后再卖掉。

这个态度再明确不过了,等于是拿着高音呐叭在喊,你们都低估我了,现在我自己抄我自己的底,到时候价格涨起来,我就卖掉,大赚一笔羡慕死你们。

保利以前也回购,效果同样很好。

在2021年的时候,也有这么一回,所以有了下面这个表现。



如上图所示,短短几个月时间内,股价从10元一直涨到20元。

如果时间再往回推,2016年的时候,也有这么一出。

同样的配方,是不是依然有效呢?

我们拭目以待。

其实央企在二级市场增持,是一个并不常见的行为,为什么啊?

因为央企本来就是国家的,他自己如果增持太多,就会减少流动性,这并不符合公司的初衷。

所以一般只在认为严重低估的时候,才会增持,拉动股价后又会把筹码放出去。

所以增持这个行为,其实不重要,结果也不重要,重要的是传达出来的态度。

什么态度?

很简单啊,我要下场了。

谁要下场了?谁?谁?谁?

我做了下面这张《A股核心资产研究汇总》表,里面精选了上百家优质的龙头公司,并附数万字的分析方法。



所有分析过的公司都会在上面这个表里更新数据。

一起探索企业基本面的研究,收获必然巨大。

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