作者：余飞

01 | 成都逆天上涨

前两天，针对国家统计局发布的11月份房地产相关数据，本号已经进行过分析，得出的结论是，跌势根本挡不住。

房地产投资跌幅进一步扩大，商品房销量与销售额跌幅进一步扩大，房价调整面积进一步扩大。

其中房价方面，尤其是二手房价格方面，有三大亮点：

第一，二手房环比无一城上涨。

70个大中城市，二手房环比创造了没有一城上涨的历史，如果不是杭州持平，70座城市几乎全军覆没，环比全部下跌。

数据：国家统计局

第二，从二手房价格同比来看，68座城市同比下跌。也即68座城市的二手房价格至少低于一年前。

因为很多城市的价格已经回到了几年前，乃至十几年前。

比如深圳，房价就已经回到了2018年。

根据乐有家研究中心披露的数据显示，深圳房价从2021年年初见顶以来，已经下行了2年半时间，目前整体均价已经回到了2018年的水平。

再比如牡丹江，已经倒回至十多年前。和鹤岗一样，牡丹江同样是资源枯竭而不断下行的城市，只是鹤岗没有被纳入统计局的统计而已。

前段时间火遍全网的河南鹤壁，10万块钱8套房，尽管房子都在老城区，但不得不让人反思，持续流出的城市，房子价值正在大洗牌。

有人统计过一些房价倒回七八年前乃至十年前的城市。比如吉林省吉林市、山东威海乳山市（县级市）、四川达州、甘肃玉门、黑龙江齐齐哈尔。

第三，成都二手房与新房同比，均领涨全国。

在70个大中城市中，二手房同比上涨的只有两座城市，一个是成都，一个是三亚，前者同比上涨2.2%，后者上涨0.2%，是仅有的两个二手房价格高于去年同期的城市。

同时，成都新房同比上涨5.4%，同样领涨全国。

02 | 成都何以如此嚣张

关于成都楼市，本号之前说过多次。成都的嚣张并非始于现在，去年就开始了，成为了中国楼市的一个异类。

去年楼市一片肃杀的氛围下，即便北上广深也进入了量价齐跌中。

然而成都却像一个干劲十足的小伙子，充满了爆发力，二手房成交量在当年创下了历史新高。

数据显示，2022年，大成都范围内新房成交套数约142982套，同比减少约25%；二手房成交套数约151376套，同比增加约200%，二手房成交套数创下有史以来最高纪录。

房价方面，新房和二手房却长期领涨。国家统计局数据显示，2022年12月，成都新房同比上涨9%，领涨全国。

进入今年，成都继续狂飙。今年三月份，成交量刷新了历史纪录，超2.8万套。之后虽然一路下降，但成都的二手房成交量，哪怕相比于北京、上海、广州、重庆、武汉这些传统二手房成交量大户，也仍是独步天下。

目前成都的二手房1至11月成交总量超20万套，位居全国第一。

新房方面，也是吊炸天的存在。

据克而瑞数据监测显示，11月成都商品房成交面积约163万平方米，环比上涨18.19%，同比上涨16.73%。对比全国其他城市而言，成都也是罕见的11月成交面积破百万平方米、同环比均增长均超两位数的城市。而前11个月，成都新房成交量居于全国第一。

成都为何能走出如此独立的行情？本号认为，只要有四个因素。

第一，泡沫并没有高到离谱。

我在之前的文章中多次强调过，当下各城市遭遇的楼市困局，都是当年房价拼命上涨造成的。

成都的房价上涨方式，与长沙雷同，都是温水出青蛙，钝刀子割肉模式。

每月涨一点，持续不断地上涨，长年累月持续上涨。

这种模式之下，一方面房价绝对量相对东部热点城市并不太高，民众的接受度比较高。注意，这里说的是相对，不要钻牛角尖。

目前成都的均价1.7万元/平方米。与厦门的动辄六七万，杭州、南京、苏州的动辄四五万，宁波、东莞的动辄三四万相比，成都房价绝对量虽然也很高，但相比之下，接受度相对好一些。

其他城市的民众，奋力一跳也没有买的指望。成都普通民众努力一下，还是有购房的希望。这是成都楼市能够做出独立行情的底层逻辑。

另一方面，持续不断上涨，给予市场一定的信心。

这种低调的模式，好处在于，无论外界变化如何，都不会对其走势产生过大影响。

第二，人口不断涌入，需求不断增加。

归功于成都近年来的成功宣传，成都近年来名声大噪。再加上四川盆地独特的宜居条件，以及东部城市房价高企的现状，成都过去十年成功收割了一波人口。

七普数据显示，成都过去十年（2010年至2020年）常住人口增量高达581.9万人，增量仅次于深圳、广州，位居全国第三。2021年，在人口增量整体降档换速的背景下，成都依旧增加了24.5万人，位居第二。

2022年全国人口见顶转向的背景下，成都人口增量从2021年的24.5万下降至7.6万。增量的确跳水了，但依旧保持着人口增量。

数据：各城市统计局

人口不断涌入，需求不断增加。

成都商报披露了一组数据，上半年有20万个家庭在成都买房了。

西安新房价格仍在不断上涨，也有类似理由。

2010年至2020年十年间，西安常住人口增加了448.5万人，增量位居全国第四。

2021年西安常住人口增加了20.3万人，位居第四。2022年增加了12.29万人，依旧位居第四。

人口源源不断地流入，带来源源不断的需求，对西安楼市构成较大利好。

而且，西安不仅是陕西最强的城市，也是整个西北最强的城市，虹吸着周边地区的购房需求。

第三，成都刚需和置换需求非常旺盛。

从成都的成交房屋结构来看，卖得最火的是70至90平米二房与三房户型。价格主要集中在200万以内。

尤其是非核心区，基本都在卖低价盘。

同时，成都的二手房挂牌量不断高企，已经冲破了22万套。

这意味着：

一方面，成都当下的解套需求非常强烈。这在所有城市都一样。

另一方面，成都当下的置换需求非常旺盛。很多市民将之前高利率的房子卖掉，换成当下低利率的贷款。

03 | 成都楼市后市将如何

回顾成都今年的成交量和房价走向。房价上涨主要在上半年，下半年成都的二手房价格已经持续下跌。

国家统计局数据显示，11月份成都二手房环比下跌0.5%，已经五连降。

可以说，下半年成都二手房成交量的坚挺，主要是降价卖房带来的，这和当下多数城市如出一辙。

目前，各城市的二手房价格已经卷疯了。

比如广州，挂牌房源的降价房源占比已经达到最大，10月占比高达98%，可以说是敞开来跌。

杭州方面，11月份成交的8000多套二手房，绝大部分都是业主降价妥协的结果。

杭州贝壳数据研究院披露，在杭州11月已成交房源中，降价出售的房源占比达94.6%；从成交房源调价情况来看，降价10%以上占比为73.5%，降价5%-10%占比14.6%。

厦门方面，过去一个月成交的二手房中，没有一套是涨价成交的，除了3套原价成交外，其余全部降价成交。

成都亦是如此，诸葛找房研究中心披露的数据显示，成都二手房挂牌量调价房源中，近90%在降价。

我多次强调过，经历了上一轮猛涨，当下所有城市的房价，都超越了城市本身的承受力，透支了城市的未来，泡沫挤兑，回调，无法避免。

强悍如深圳、广州、杭州、苏州、南京、武汉等这些城市，都在调整当中。

对于房价远超城市平均购买力，超前透支城市经济、产业实力的城市来说，往后房价回调是必然选项。

成都、西安这些西部强城，只是反应迟钝了一些而已。就像当初上涨，也是从东部轮到到中部最后到西部。

成都、西安的房价已经进入了调整周期当中，不会有例外。

区别在于，有人口、产业、经济优势的城市跌幅小、跌速慢，其他城市跌幅大、跌速快而已。