广州黄埔旧改再迎好消息！

近日，黄埔区九佛街枫下村旧改项目实施方案（片区策划）正式获得批复！

据悉，枫下村旧改项目位于中新广州知识城北起步区的核心，改造范围总用地面积122.48公顷，规划计容总建筑面积383.65万平方米，规划人口数超7万人。

项目现场航拍图

项目邻近地铁14号线知识城支线枫下站，附近还规划了黄埔有轨电车10号线、11号线以及新白广城轨九佛站等，交通条件不错。

黄埔区人民政府关于九佛街枫下村旧村改造

实施方案（片区策划）的批复

广州市黄埔区九佛街枫下村经济联合社：

《枫下村旧村改造实施方案（片区策划）》（下称《实施方案》）经黄埔区、广州开发区城市更新工作领导小组2023年第二次会议原则同意。根据审议意见，现就《实施方案》批复如下：

一、改造范围

枫下村位于广州市黄埔区知识城北部，北至人才五路，南临玉兰大道，东西分别由九龙大道及创新大道通过。

枫下村旧村改造项目已列入《广州市2023年城市更新项目年度计划》。枫下村旧村改造范围（测量范围）用地面积136.26公顷，其中已纳入标图建库图斑面积54.68公顷；改造范围（建新范围）总用地面积122.48公顷，其中已纳入标图建库图斑面积共计9.81公顷（上述面积以勘测定界报告为准，下文所述改造范围如未特别注明均指建新范围）。

二、基础情况

（一）人口户籍现状

根据公安部门和属地街道相关资料，改造范围（测量范围）内总户数为4360户（包含原有户籍1696户，达到分户标准而未进行分户的2557户，剔除已被政府征拆回迁安置387户，另有世居祖屋权属人494户），总人数8476人。

（二）土地和房屋现状

改造范围（测量范围）内标图建库面积为54.68公顷（以勘测定界报告为准）。

改造范围（测量范围）内现状总建筑面积98.10万平方米，其中村民住宅94.49万平方米（含有权属证明建筑面积1.81万平方米、2019年1月17日之前建设的无合法手续建筑面积88.81万平方米、2019年1月17日后建设建筑面积2.70万平方米、不符合一户一宅的建筑面积1.18万平方米），集体物业3.06万平方米（含2009年12月31日之前建设无相关权属证明建筑面积1.59万平方米、2009年12月31日后加建无相关权属证明建筑面积0.72万平方米、2009年12月31日后建设无相关权属证明的0.75万平方米），集体经营性用地建筑面积0.19万平方米（含2009年12月31日之前建设无相关权属证明建筑面积0.16万平方米、2009年12月31日后建设无相关权属证明的0.03万平方米），历史文保建筑0.12万平方米，公建配套0.24万平方米。

（三）留用地情况

经区规划和自然资源局核定，目前枫下村留用地指标共计1158.12亩，已在改造范围中落实留用地指标1055.71872亩；整合周边村（凤尾村）留用地指标102.40514亩。

三、改造模式

同意该项目采取全面改造模式，以广州市黄埔区九佛街枫下村经济联合社为改造主体，以合作改造方式开展实施更新改造。

改造范围内复建安置地块按规定申请转为国有土地，复建住宅用地可按照国有用地办理国有房产证；融资地块由村集体经济组织申请协议出让给村集体经济组织与市场主体组成的合作企业进行开发建设。

四、复建安置面积和改造成本

复建安置区用地75.45公顷，总建筑面积为251.28万平方米，其中住宅111.36万平方米（其中39.53万平方米为权益建筑面积），公配设施12.25万平方米，复建物业127.55万平方米（其中125.96万平方米为权益建筑面积），历史文保建筑0.12万平方米。

改造成本为72.60亿元（不含土地出让金）。如实际改造成本超出72.60亿元（不含土地出让金），改造主体需自主筹资解决超出部分的资金，政府不再安排融资面积。

五、融资楼面地价和融资面积

根据融资楼面地价评估结果，融资地块住宅楼面地价不考虑旧村改造因素评估价9276元/平方米，考虑旧村改造因素评估价7250元/平方米（上述价格均包含应补缴的土地出让金）。

融资区用地47.03公顷，计算容积率建筑面积为132.38万平方米，其中住宅119.26万平方米，公配设施13.12万平方米。协议出让地块的土地出让金，按土地规划用地市场评估价的20%计收，具体计收时点及金额由规划和自然资源部门核定。

六、实施规模

项目改造范围总用地面积122.48公顷，规划计容总建筑面积383.65万平方米。其中：居住用地52.33公顷，容积率4.5，计容建筑面积237.49万平方米；商业服务业设施用地19.52公顷，容积率6.5，计容建筑面积127.55万平方米；独立公服用地22.97公顷，容积率0.8，计容建筑面积18.49万平方米；文物古迹用地0.27公顷，容积率0.4，计容建筑面积0.12万平方米；城市道路用地19.10公顷；绿地8.29公顷。

改造范围内公共服务设施按不低于住宅建筑面积11%的标准配置，计算容积率建筑面积25.37万平方米（其中独立占地公服设施计容建筑面积18.49万平方米）。改造范围内的经营性设施用地建成后按规定移交；非经营性设施用地（市政道路、绿化等），应由改造主体与复建安置地块同步建设，建成后按规定无偿移交。

改造范围内涉及区登记文物保护单位2处，传统风貌建筑1处，予以原址保留。请于方案批复后进一步征求文化行政管理部门意见，按要求深化建筑保护方案，认真组织实施，切实保护好改造范围内文物及传统古建筑。

（用地布局及具体规划指标以获批的控规调整成果或规划设计条件为准）。

七、土地处置方式和用地手续办理

（一）改造范围内已完善和可完善历史用地手续的用地面积8.71公顷。

（二）除已完善和可完善历史用地手续的用地面积8.71公顷之外，剩余113.77公顷用地通过以下方式办理：

1.改造范围内用地28.92公顷由政府征收后，与改造范围外已完善和可完善历史用地手续的28.92公顷用地进行置换；

2.以抵扣留用地指标方式办理的用地69.24公顷；

3.以“其他用地”方式办理的用地15.61公顷。

（三）改造范围内集体建设用地按规定申请转为国有建设用地。

（四）改造范围外剩余的已完善和可完善历史用地手续的用地，由改造主体完成地上建筑物拆除及清表工作，配合移交政府收储。

（五）改造范围内涉及调整征地前置协商协议或退回用地报批规费的土地，按照规定办理用地手续。

（上述面积以勘测定界报告为准）。

八、改造建设时序

本次改造分期实施，每期均应优先建设复建安置房、公配设施和历史文化遗产的修缮保护等工程。

九、自批复之日起三个月内，你单位须与区城市更新主管部门签订批后项目实施监管协议，按照批复的改造实施方案实施改造。

十、自批复之日起三年内，项目实施方案由村集体经济组织按有关规定表决通过的，批复生效实施。

补偿安置协议在项目实施方案批复后3年内仍未达到80%以上权属人签约比例的，改造实施方案须重新报批。

十一、其他要求

（一）改造范围内用地完成确权登记且完成土地整合形成单一改造主体后，方可开发建设。

（二）若改造成本等内容因实际情况发生调整的，按照“多退少不补”原则对批复内容进行调整。

（三）项目实施主体应严格落实各专项评估报告的建议措施，确保项目符合相关要求。

（四）改造主体应根据生态环境部门要求完成改造范围的土壤环境调查评估工作。

（五）项目改造范围内涉及历史文化遗产（含树木）保护的，须根据主管部门要求完成相关程序；涉及控制保护范围内进行开工建设的，应当在设计和施工前制定避让和保护措施。

广州市黄埔区人民政府

2023年12月11日

附件：枫下村旧村改造项目实施方案（片区策划）

以上图片来源：区政府网站

△枫下村旧村改造项目效果图

（以实际建设为准

来源：科学城集团、广州黄埔发布

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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