炸!广州这是要出地王啊

更新时间:2023-12-27 18:16:04作者:橙橘网

炸!广州这是要出地王啊

|员村一横路地块摇号现场,拆神摄|地块航拍,图源网络|地块周边航拍,拆神摄|地块周边航拍,拆神摄|地块内部实拍,拆神摄|黄埔涌,拆神摄
|琶洲樾在建中,拆神摄|珑璟台沙盘

地价解限后,一直不咸不淡的广州土拍,终于在年末撒了一把猛料。

周四到周五(12月28-29日),广州一共要卖7宗地,起拍总价约252亿,计容总建面超96万方。

其中,最惹眼的,莫过于天河世界大观地块,以及海珠琶洲西区地块

前者,已经在刚刚截止了报名,确定参拍的,有保利,越秀,华发,招商4家

后者,虽然还没到deadline,但各路大咖已经急不可耐了——

截止至发稿,已经取得号码牌的,有珠江实业,招商、越秀、保利、华发、中海、建发、国贸、金茂,一共9家。

注意,以上提到的房企,都不是“口嗨”的意向参与,而是实实在在交了保证金的。

一直以来,土拍都被视为楼市的风向标,而房企愿不愿意出手,也了代表其对后市的判断。

毕竟,他们真实的拍地意愿,是建立在深刻调研的基础之上的。

之前的黄埔图书馆北侧地块,作为广州年内首宗不限价地块,吸引了招商、保利和华发3家企业的参与,很多人都寄予厚望。

但正式开拍,各家只是各自举牌一手就停下了,最终由保利以接近40亿的总价拿下,可售楼面价约27789元/平。



虽然这个地价,刷新了黄埔纪录,但竞价过程并不激烈,整体表现只能说是差强人意。

世界大观和琶洲西不同,开发商们的斗志要强得多得多。

当然了,4家、9家房企报名,对比今年几宗摇号地块,受欢迎程度差远了。

尤其是6月被疯抢的员村一横路地块,足足获得了35家企业的青睐,诠释了什么叫真爆。



横看竖看上看下看,多少有些不够看。

但要明确两点。

一是,之前热门地块的竞争,“马甲”占比不小,取消限地价后,不限价,意味着土拍没有摇号,各色小号也随之退场了,房企实名抢地;

二是,临近年底,房企们资金压力大,子弹有限,对拿地本身就慎之又慎;而几个财大气粗的央国企的参与,带来的压迫感,也劝退了一些企业,过去概率不高,干脆就不去了。



所以,这样的报名情况,还是值得一夸的。

届时正式开拍,大概率会拍出不错的溢价,琶洲地块甚至还可能会出“地王”。

毕竟,这两块地,是真·核心,无论是地段价值还是自身素质,都很能打。

世界大观二期地块

黄云路以北AT1003010、3075、3082地块,位置在大观路以东,奥体路以北,兼容居住、商业商务性质,用地面积12.51公顷,建筑面积约9.8万平。


今年8月,越秀付出68.3亿拿下的世界大观地块,就在旁边。



相较一期地块,二期地块要稍微逊色一些。

一是体量不如一期,2.0-2.5的容积率也略高;

二是宅地虽然位于太阳湖两侧,但实际景观比较一般,更像河涌。



但优势也很明显——地价更低。

地块起拍总价约40.9亿元,折合楼面价为41772元/平,和一期地块(50160元/平)拉开了不小差距。

并且,地块还规划了1万方的商业,根据之前的规划图,将打造为滨湖商业。

如果真的是家门口的商场,对很多买家来说,还是极具吸引力的。



这次报名保利,越秀,华发,招商,都是的大型央国企,真抢起来,场面会很好看。

但有一个问题,值得讨论一下——

“限地价”取消,这块地超越一期地块,挤进广州楼面地价TOP10?

在我看来,可能性并不大。

一来,像前面提到的,地块起拍价不高,要追平一期,溢价至少要超过20%,总价要多掏8亿+。

地价高企,又逢年底,相信大部分房企都不会这么冒进。

更何况,地块综合素质要弱于一期。



二来,客观来讲,整个奥体板块,最不缺的就是改善/豪宅产品,市场是供过于求的。

地块将来入市,不仅要和周边新盘打,还得和牛奶厂次新打,竞争会很激烈,一期地块加入以后就更是了。



预计明年初,越秀世界大观项目就要正式开盘了。

案名公布,估计也就是这两天的事情。

从此前曝光的设计方案来看,主打140-250㎡,纯板楼设计,两梯两户,产品涵盖改善-豪宅。



虽然项目暂时还没有明确的价格吹风,但参考周边在售的一手价格,推测售价会在8-13万/平的区间。


一二期地块脸贴脸的距离,核心卖点都是湖景,产品定位估计也是大差不差,很难不形成正面竞争。

而二期地块还有商业“包袱”,如果还用来打造为滨湖商业,其实很难算得过账。

所以地块未来有可能“擦一下边”,打造成商墅产品,来提高整盘的货值。

琶洲西区AH040331地块

这块地,是奔着创造历史来的,仅是起拍楼面价,就高达47670元/平,虽然没有跻身前十,但市场预期很高。

有央企曾经跟我们交流时表示,地价就算被拱到7字头,也是有可能的。



这是什么概念?

2020年,广州城投拿下的越秀南路地块,楼面价是64576元/平,连续两年多稳坐广州“地王”头把交椅。

如果琶洲西地价真的到了7字头,那就是妥妥的全市TOP1。

而房企们之所以如此高看这块地,有几个方面的原因。

其一,地块虽然单价高,但体量小,总价可控。

地块楼面价高,但建面只有3万平,总价自然也不高,14.3亿。

哪怕最后真的可能拍到7字头,整体的总价也就去到20+亿。比起一些动辄百亿的大地块而言,资金要求不算高。



其二,地块区位优越,质素无可挑剔。

地块位于寸土寸金的琶洲西,18号线磨碟沙站就在旁边,并且一线临黄埔涌,南向无遮挡。



其三,琶洲市场认可度高,地块有利润可图。

如今整个琶洲在售的项目并不多,隔壁的琶洲樾,在售225方4房、249方4+1房以及261方5房产品,总价区间在2500-4000万,全盘剩余货量不到20套,接近清盘。

所以,对地块来说,琶洲樾其实已经不算正面对手了,12-14万/㎡的价格,也帮地块先把路铺好了。



一涌之隔的琶洲南TOD,均价也去到了近13万/平,去化也不错。

再往南,还有主打改善的广州地铁·珑璟台,此前也开放了营销中心,首推1栋,主力产品为约143平(A/B户型)及约136平的四房单位,价格在7.5-9.5万/平左右。



琶洲西这块地,位置更核心,价格自然也更具想象空间。

以如今板块近12-16万/平的房价,地价即使到了6-7万/平,仍然是有利润空间的。

当然,说一千道一万,究极原因还是因为地块就在琶洲,就在琶洲西,如今整个琶洲产业最成熟的地方。

这里有着大量的总部企业,有着大量的互联网高尖人才,这都是地块最坚实的购买力。也是房企们看好地块的最主要的原因。



|琶洲西区夜景