2023年即将落幕，回顾今年南京房地产市场，可以用八个字总结：冷热不均、两极分化。不论是新房市场还是土地市场，都充分感受分化与不均衡。开年的小阳春、市场的“触底”与反弹、年底的翘尾，南京房地产市场在波动与震荡中前行，机遇与挑战并存。下面将介绍2023年南京楼市的具体成绩。

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特别说明：房地产企业销售数据统计与项目销售数据统计均是以2023年1月1日-12月31日期间商品住宅合同销售额为依据，主要依据在南京的销售监测数据；本报告所提到的TOP20企业合计销售金额与面积均剔除了合作开发项目的重复计算额。

2023年，南京房地产销售业绩TOP20企业合计销售1555.83亿元，销售面积TOP20企业合计销售423.52万平，销售额突破百亿的有4家、突破80亿的有7家、突破60亿有11家。入榜门槛分别为40.18亿元、12.70万平。其中， 保利发展 广泛布局、聚焦优质板块、多个项目受到购房者的认可，以212.60亿元、59.61万平荣登销售金额、销售面积双榜冠军，招商蛇口以133.21亿元位居销售金额榜第二名，万科以132.20亿元位居销售金额榜第三名；销售面积榜方面，万科以44.80万平位居销售面积榜第二名，金地集团以34.25万平位居销售面积榜第三名。

继2022年后，保利发展再次荣获2023年南京商品住宅市场销售排行榜市场第一的殊荣。保利发展持续积蓄力量，坚持用发展眼光看待市场：聚焦核心城区，获取多幅优质宅地；依托丰富的开发经验，开发建设不断加速；营销端精准研判市场，自我迭代产品，不断推出满足购房者置业需求的好产品。保利发展凭借稳健高质量发展的理念，深耕南京重点板块，穿越生命周期，实现销售业绩的持续增长。

数据来源：

2023年，南京房地产企业权益销售金额TOP20企业合计销售1049.80亿元，权益销售面积TOP20企业合计销售286.40万平，权益销售金额突破百亿的有1家、突破50亿的有8家。其中，保利发展以153.80亿元、44.21万平荣登权益销售金额、权益销售面积双榜榜首，万科以89.09亿元位居权益销售金额榜第二名，招商蛇口以85.37亿元位居权益销售金额榜第三名；权益销售面积榜方面，万科以29.17万平位居权益销售面积榜第二名，招商蛇口以19.70万平位居权益销售面积榜第三名。

数据来源：

2023年，南京商品住宅项目销售金额排行榜TOP20项目合计销售金额为519.71亿元，占本年度销售金额1965.44亿元的26.44%。同比2022年TOP20合计销售金额841.75亿元下降38.26%。本月销售金额TOP20门槛值18.71亿元。其中中宁府以57.00亿元居榜首；第二名、第三名分别是保利·燕璟和颂、越秀和樾府31.07亿元、30.52亿元。

数据来源：

2023年，南京商品住宅销售面积TOP20项目合计销售面积为121.11万平，占本年度销售面积624.22万平的19.40%，同比2022年TOP20合计销售面积182.64万平下降33.69%。其中，保利·燕璟和颂以9.01万平荣登销售面积榜首；保利·阅云台以8.13万平位列第二；中宁府以7.62万平排名第三。

数据来源：

2023年，南京商品住宅销售套数排行榜TOP20项目合计销售10376套，占本年度销售套数51316套的20.22%，同比2022年TOP20合计销售套数13601套下降23.71%。保利·燕璟和颂以871套的销售成绩位居销售套数榜单第一位，保利观棠和府以725套位列销售套数榜单第二位，保利·阅云台以677套位居销售套数榜单第三位。

▍商品住宅市场解读

图：2023年南京商品住宅月度供销量价走势

数据来源：

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本月南京市场环比供降销涨、“翘尾”行情较为明显。截止12月31日，新房市场住宅供应40.82万㎡，环比下降12.94%，同比下降21.50%；成交面积55.89万㎡，环比增长23.15%，同比增长1.92%；成交均价29627元/㎡，环比下跌2.30%，同比下跌8.47%。12月，各家房企为抓紧回款、增加业绩，给出了较大的让利与优惠，成交量增加明显，但同时市场均价也有所下跌。且2023年12月31日为今年购房补贴截止日期，符合要求的购房者抓紧备案，也帮助成交量增加。本月南京市场同样有一些纯新盘入市，涵盖首改到高端改善项目，如伟星长江之歌、金基山川江樾、高科紫星堂等。一些项目开盘摇号如仁恒云谷世纪、长江之歌、山川江樾等在一定程度上带动市场热度的上升，也体现好地段好产品的改善需求仍然存在，但整体市场信心处于低位，居民购买力不足，加之推盘节奏较快蓄客有限，项目间竞争较为激烈，新房市场整体还面临较长的调整期。

2023全年共成交1965.44亿元、624.22万㎡，同比2022年下降27.44%、25.06%，降幅较大，市场规模收缩明显。纵观全年，南京新房市场仍面临较大的销售压力，在经历年初的小阳春后，市场热度回落较迅速，7、8月达今年“谷底”后随着政策利好热度逐渐回升。但是整体来看购房者置业意愿下滑是不可避免且较为明显的。

图：2015-2023年南京市商品住宅供销情况

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二手房市场方面，南京二手房成交量相对稳定，周成交套数维持在1600-1700套左右；波动幅度较小，市场处于相对平静期，但较11月仍有所下滑；新增挂牌量逐周回落，业主报价趋向正常。

▍土地市场解读

图：2023年南京涉宅用地月度供销量价走势

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推出方面，12月8日南京发布2023年宁出第20号出让公告，挂牌推出2幅二类居住用地，总用地面积约5.96万㎡，起拍总价5.37亿元，分别为江宁湖熟的低密宅地和江北新区研创园板块的租赁住房用地。该批地块将于2024年1月10日上午9:30开始网上限时竞价。也是2024年拍出的第一批宅地。

12月29日，南京发布2023年宁出第21号出让公告，挂牌推出3幅二类居住用地，总用地面积约15.35万㎡，起拍总价11.12亿元，均为安置房用地。

成交方面，12月14日南京2023年内最后一场宅地出让，本批次共交易18幅地块，涉及河西北、鼓楼滨江、城东仙鹤门、马群、栖霞山、江北核心区、浦口城南中心、江宁淳化、六合等片区，总用地面积约56.1万㎡，起拍总价135.37亿元。最终，18幅地块全部成功出让，成交总金额135.87亿元，其中首开竞价6轮摘取鼓楼滨江G89地块，溢价率4.76%，成交总价11亿元，成交楼面价29948元/㎡。其余17幅地块均底价成交，河西北G88地块由奥体建设底价斩获；江北核心区4幅地块均由保利、扬子国资联合拿下；江北南工大G16地块由卓越、北联建设联合竞得。

2023年，南京共推出116幅、417.59万㎡涉宅用地，成交107幅、394.4万㎡涉宅地块，揽金超1134亿元，成交金额较2022年下跌13.27%。成交楼面均价为13821元/㎡，同比上年下跌6.58%；平均溢价率4.63%，同比增长1.71个百分点。

图：2015-2023年南京市涉宅用地供销与土地出让金变化

图：2015-2023年南京涉宅成交楼面均价及溢价率变化

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▍榜单门槛变化

对比近三年榜单，明显看到榜单门槛的下降，市场规模收窄。2023年土地市场进一步收缩，预计未来新房市场规模也将持续收缩。2024年，南京房地产市场或仍将在激荡中前行。

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年度盘点丨2023年楼市十大关键词

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中国房地产政策跟踪报告（2023年11月）

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2023年1-11月中国房地产企业销售业绩排行榜

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2023年1-11月全国房地产企业拿地TOP100排行榜

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中国房地产2023年市场总结&2024年趋势展望

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➤指数研究

中国房地产指数系统百城价格指数报告（2023年11月）

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2023年中国物业服务价格指数研究报告

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2023中国房地产服务品牌价值研究报告

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2023中国物业服务上市公司TOP10研究报告

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2023中国物业服务百强企业研究报告

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