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今天是2024年的第一天，祝福粉丝们元旦快乐，新年新气象。

我们回望2023年的苏州楼市，这一年政策频发、市场分化加剧、房企迎来洗牌。

在经历了市场调整之后的苏州市区房企在2023年整体表现如何？今天，克而瑞苏州房产测评发布2023年度苏州市区房企全口径/权益销售TOP50榜单，从榜单中我们可以看出哪些房企成绩领先。

全口径榜

在2023年度苏州市区房企全口径金额排行榜中，冠亚军房企为保利发展、招商蛇口。

保利发展以141.98亿元的全口径销售金额稳居榜 首， 主要得力于其开发及参与开发的湖西观云、保利天珺、保利天汇、保利琅悦等项目 的热销。

近两年保利发展布局苏州头部价值板块，并持续在产品端发力，所开发的楼盘销售成绩亮眼，助力保利发展苏通公司（以下简称为保利苏通）2023年销售业绩的攀升，其凭借销售规模、产品和服务的引领力，获得市场的高度认可和客户的良好口碑，其在苏州的品牌影响力不断扩大。

招商蛇口的全口径销售金额为129.35亿元，位列金额榜第二。其参与开发的润月雅筑、铂悦春和万象、璟萃雅园、湖西璀璨等热销项目持续网签发力。

此外，上榜房企还有建发房产、龙湖集团、恒泰商置、万科地产、苏高新集团等。前十房企皆在苏州头部价值板块有所布局，并凭借强大的产品力取得了优秀的销售成绩，TOP10门槛值为61.26亿元。

2023年以来，在行业深度调整之下，在苏房企格局分化持续，央国企及部分优质民企相对坚挺，表现出较强的抗周期韧性。

从榜单来看，TOP6房企的全口径金额全部超百亿，TOP3房企的销售成绩超120亿元。

去年全口径销冠房企的全口径销售金额超200亿，百亿房企数量有8家，而今年减少了2家，各个阵营房企的数量及绝对值均有所减少，TOP50的门槛值为18.18亿元。

从成交均价来看，在新房高端改善为王的背景下，均价超过40000元/㎡的房企有4家，均价超过30000元/㎡的房企有21家。

在全口径销售面积榜单中，招商蛇口以43.7万㎡的销售面积位居榜首。

保利发展以42.85万㎡的全口径销售面积位列榜单第二。

龙湖集团以38.47万㎡的全口径销售面积位列榜单第三，其开发的 青云阙、云河颂、御湖境 受市场认可度较高，还得到了启元、镜湖原著、九里璟园等项目的热销助力。

此外，上榜房企还有恒泰商置、万科地产、建发房产、苏高新集团等。

从榜单来看，top5房企的全口径销售面积皆超过30万㎡，全口径销售面积超20万㎡的房企数量有12家，超10万㎡的房企数量有33家，TOP50上榜门槛值为7.79万㎡。除了榜单前四房企，TOP4-50房企的销售面积相差不大，也反映了在苏房企的竞争之激烈。

2023年，TOP50房企全口径销售面积门槛值继续下探，且各梯队门槛同比去年均有所减少。

值得一提的是，市场调整之下，部分民企展现出较强韧性和修复能力，积极把握市场窗口机会，用强产品力推进销售去化，如龙湖集团、新城控股等。

但是，在行业深度调整之下，房企格局也持续分化，民营房企大面积失守，生存空间不断收窄，央国企和部分优质民企相对优势凸显，正在成为行业主导力量。

进入2024年，房企需采取积极对策修复购房者信预期：一方面，增强品牌信心、修复和改善购房者预期；另一方面，修炼内功，提高产品力、积极把握市场窗口机会、做好营销推广以促进销售。

权益榜

在2023年度苏州市区权益金额排行榜中，建发房产以101.07亿元的权益金额拔得头筹，也是权益榜TOP50中唯一的百亿房企。其独资开发的缦云、缦月、朗云皆是市面上有口皆碑的热销红盘，其参与开发的建发青云上、和萃澜庭、璟萃雅园销售成绩也十分亮眼。

保利发展以93.64亿元的成绩摘得亚军，与榜首建发房产的差值在7.43亿元，与榜三房企拉开21.18亿元的差距。

上榜房企还有龙湖集团、万科地产、招商蛇口、绿城中国、中国铁建等。

榜首房企建发以显著优势遥遥领先，权益金额破50亿元的房企有6家，破30亿元房企有12家，TOP50的门槛值为9.93亿元。

从成交均价来看，均价超过30000元/㎡的房企有19家，其中超过4万元/㎡均价的有4家，金新城置业以45748元/㎡的均价领跑。可见在全面进入改善时代的苏州楼市，仅有顺应楼市趋势打造高品质的人居才能走出独立行情。

在权益面积榜单中，保利发展以29.63万㎡的表现问鼎苏州市区房企。今年以来，保利苏通在园区核心布局了四个天字系——天汇、天珺、湖西观云、天汇|星湖，新区狮山首个悦字系——琅悦，姑苏金门的第二座悦字系——瑧悦，并把全新的产品理念人文社区融入到项目中，为苏州改善客群量身定制苏式人文社区，几个在售项目去化可圈可点，受市场认可度较高。

龙湖集团以24.65万㎡的权益销售面积赶超建发房产摘得亚军。

建发房产以23.16万㎡的表现摘得季军。

此外，上榜房企还有万科地产、招商蛇口、新城控股、中海地产等。

从榜单来看，top3房企的权益销售面积皆破20万㎡， 权益销售面积破10万㎡的有14家，上榜房企的门槛值为4.07万㎡。

2023年

苏州市区房企销售榜单解读

纵观以上2023年1-12月苏州市区房企销售榜单，克而瑞苏常区域总经理、克而瑞苏州房产测评首席分析师——戈文问认为：

01

政策积极有为，覆盖全面

对市场活跃起到明显促进作用

我们说楼市本质是政策市，楼市的天是政策。

2023年全年，苏州楼市政策根据市场的变化适时调整，全年出台了大大小小近20次优化放松政策，供应端和需求端全覆盖，可以说非常积极有为。

尤其在促需求政策方面，苏州有自身的创新突破，比如说9月份以来接连实施的“120㎡以上不限购、公积金贷款额度全国提高、卖旧换新契税补贴”等，都是根据自身城市楼市特点因城施策的独创政策，而这些政策也实实在在促进楼市需求在三季度下行之后，在四季度进一步释放。

02

地块指标优化，核心供应放量

优质房企聚焦苏州，地市量缩价升

不同于前两年的“集中供地模式”，2023年苏州土拍频次更为密集，以“少量多次”的形式完成了11场土拍。全年共85宗涉宅经营性用地成交，成交总建面543万㎡，此量为近20年新低。但单宗地块指标优化，趋向“低密”和“小规模化”。

在包括姑苏、园区、新区的核心板块供应放量下，整体地价相较2022年也呈现上扬态势，平均成交楼面价 为16552元/㎡，同比上涨11%，为历年新高。其中，核心地块楼面价屡刷新是整体地价上升的核心原因。

2023年的苏州，越发成为优质房企逐鹿的主阵地，除了深耕房企持续补仓外，也频现外来房企身影，如竞得园区奥体儿童医院东地块而首进苏州的北京国企金隅地产，还有参与土拍的外来民企嘉宏地产、伟星地产等，这种态势在2024年仍将延续。

03

东边日出西边雨，豪宅热，刚需冷

全年购房总量增加，苏州楼市需求厚实度高

2023年苏州楼市分化延续。

核心地段一二手豪宅成交热度创新高，全年套总价千万以上的豪宅，一手房成交超1500套，二手房成交近1200套，量与单价均为历年新高；其他如套总价500-1000万的一二手房源成交量也同比明显增加。这些数据体现了苏州高端改善需求在楼市下行期的韧性。

与此同时，苏州一二手房的降价主要集中在普通的刚需（刚改）型房源，虽然刚需（刚改）客户基数大，但这部分客户也是楼市购买力最脆弱的群体。

尽管一二手刚需型房源降价明显，但不可否认的事实是，降价换来了成交量的回升，2023年苏州一二手总成交建面1252万㎡，同比2022年增加5%，体现了苏州楼市总需求的厚实度高。

04

2024年的苏州楼市：依旧看见向上的力量

2023年，苏州楼市在全国整体市场深度调整的背景下，可谓差强人意。

2024年的苏州楼市依旧可期，我们也看见了其继续向上的力量。而这种向上的力量来自四方面。

首先，苏州城市价值在2023年进一步提升，苏州城市等级、经济总量、人口导入、产业优化、各类配套建设等诸多方面在2023年再上台阶，这些也赋能2024年苏州楼市总体需求稳健发展。

其二，2023年已经成交的优质地块和2024年即将供应的优质地块，将进一步优化升级楼市产品供应结构，形成话题效应的同时，激发需求。

其三，2023年已经开启的苏州楼盘回归产品初心将在2024年更加强化，城市楼盘整体产品力将更上层楼，比拼产品力和交付力，而这也是苏州楼市高质量发展的体现。

最后也是最关键的，我相信苏州房地产相关政策在2024年将继续开明有为，推动苏州楼市持续稳健发展。

本文代表个人观点，不代表所在企业立场，供参考。

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）。

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