随着中国人口步入老龄化，大健康时代已正式来临。康养产业的发展迎来了全新的时代，从最初社会福利性质的CCRC发展到以现在房企为主的多种康养地产盈利模式，前后已走了50年。

目前市场上出现的康养模式，我们根据企业开发运营模式，可概括为四大主流模式，且每种模式都在自有的轨迹上跨界融合与创新。

1.0时代

依托城市配套融入康养服务

康养地产1.0，可概述为依托城市地产配套融入康养主题和服务模式，载体大多表现为存量物业的改建。

先前房企开发的项目，大多位于成熟商圈或社区，一般以写字楼、商业盒子和酒店居多，这类物业具备较好的地段，后基于企业业务转型，需布局创新产业或原物业需提升营业收入，将部分物业作为存量物业植入新亮点重新盘活，便成为最理想方案。

如将酒店改造为康养中心，一是成熟社区有稳定的流量，老龄化趋势下居民需要有相应的照护服务；二是养老问题关系国计民生，是各地政府大力支持的民生工程，项目落成后，不能能改善区域人民生活，企业还可获得政府补贴。

比如成都某项目 改造前为酒店，原酒店经营中面临五大难点：

难点一：原酒店物业管理难度大。物业的管理协调能力，对酒店后期的影响非常大，物业的整体管理水平，会直接影响客人的入住体验，而客人的入住体验会直接反应到酒店的出租率和均价上，而好的酒店物业难以组建或寻找。

难点二：合作平台佣金抽成高。现在酒店都与众多代理平台合作，多数酒店受其捆绑，佣金高达15%- 20%，酒店丧失部分自主定价权、出售话语权、资金滞留风险等，且还需定期维系。

难点三：客源拓展难高，稳定性低。酒店拓客成为高，会员体系不够轻量化、积分项目不够丰富、权益不够明显突出、客情维系薄弱、推广方式被动。

难点四：投资回报率低，周期长。酒店前期开发难度大，装修成本高，项目融资成本相对其他项目更高，而经营收益难以覆盖投资，投资回报率低；如果靠运营回收投入，至少需要10年以上，叠加疫情，旅游业备受打击，原项目没有信心和经验。

难点五：迭代快。装修是酒店产品最大的形式和特点。酒店一旦装修好，产品迭代非常难。而酒店的装修设计水平是几年前的审美。产品严重滞后，不利于应对市场上客户需求的变化，不利于酒店的销售。

基于以上原因，企业对酒店进行系列改造。

首先，将项目定位为医养结合的城市型垂直CCRC。其次，给项目量身定制特色。即将沿街单体酒店大楼改造为医养结合项目，以家2.0为核心理念的设计，渲染浓烈的家庭氛围。但值得注意的是酒店基础设施配套不满足养老规范，安全隐患较多，所以需增加适老化改造、规划设计、室内设计、机电一体化设计等。最后，结合项目自身条件和客群分析，将项目进行规划布局。具体如下：

改造前照片：

改造后照片：

改造后项目总建筑面积约2.4万平方米，床位456余张，集自理老人，失能、失智老人照护为一体。项目与公司其他资源互动，依托养老品牌，塑造特色养老文化，满足项目并辐射周边区域养老需求。

除此之外，还有一种模式是 城市地产+康养元素的平行融合，还 有以康养主题赋能全项目价值，以此撬动销售。

现在行业遭遇经济下行影响，存量产品去化慢，后续存量土地多，不敢贸然开发。有的项目则选择植入康养产业，通过打造全新的服务体系给客户信心。一是重新给市场和客户信心，重新拔高企业品牌形象，二是为营销赋能，快速提升现有产品的转化。

以 贵阳中铁某项目为例。原项目处于贵阳市龙里县，体量庞大，分多期建设，前期项目已经建成多年，因龙里县市场存量较大，产品形态、配套等趋同的楼盘多，项目缺乏引爆亮点，一直难以销售。

龙里县传统房产库存量大，区域楼盘竞争极大，加之县域经济和人口数量有限，靠当地客群，量价难以提升。

项目虽有拥有大生态基底，但原配套传统商业，无法吸引更多外地客群前来旅居康养。

基于以上原因，项目在万亩地块上，拿出132.45亩，建立康养综合体，植入健康管理中心+康复体检中心+照护中心+社区服务中心+康养公寓+养老中心+老年养护中心+康养商业配套，打造一站式康养小镇。

改造后项目布局为：

2.0时代

医养结合成为主流

康养2.0模式大多以医养结合为主。此模式多为房企在开发时选择临近医康养资源的地块或利用自身原有的医康养资源实现赋能。

如诊所+养老模式，就属于社区嵌入式养老机构，辐射项目周边养老医疗资源，按需介入。门诊部+养老模式，则属于社区医疗垂直CCRC。也有区域公立医疗资源+养老模式、年病专科医院+养老模式等等。

另外，还有依托康复医院、中医医院、三级康复医院、三级综合医院等为载体+养老模式，各企业都凭借这些优质资源与养老模式的融合打造了系列经典案例。

3.0时代

全龄康养社区+医养配套模式兴起

随着越来越多房企将住宅、商业用地调改为医养结合项目，大健康产业融合发展3.0时代正式来临，此模式可概括为以全龄康养社区+医养配套模式。

比如济南历下控股集团某项目， 总建筑面积22.1万平方米，项目原规划为住宅+商业综合体，政府通过主导医康养标杆项目建设以提升区域价值，后经过调规，项目定位为高端CCRC社区，项目以活力养老公寓、高龄护理公寓、社区养老中心、社区卫生服务、更有重量级三甲医院作为基础，配套完善。

原规划：

现规划：

实景图：

开发商除了调规改变用地性质，还有典型的产业拿地模式。以都江堰康养文旅城为代表，项目包含医院和二三期共同打造都江堰康养文旅城多维复合型康养产业，如综合医疗+全龄健康社区+大健康商业，是一种新型的可持续发展模式。

其中四川省人民医院都江堰分院严格按照三级甲等医院设置，床位1200张。

4.0时代

康养+文旅模式兴起

康养+文旅模式中，项目多为大生态资源优渥的郊区型项目，比起3.0模式，规模更大，“医、康、养、文、体、旅”资源集群更丰富，康养产品体系越完善，营运将逐步一体化，企业不再完全依赖物业销售获取现金流。

比如蒙地山脚下的一个项目，总建筑面积75万平方米，已形成茶梅观光+休闲度假+全龄康养+旅居生活+医疗教育+森林游乐的康旅产业链，漫山遍野的茶、梅是当地的一大特色，项目以茶文化为核心元素，融入中国“梅花”文化，以及川西特有的林盘村舍“近邻”文化 。

本项目依托各种有利的自然条件，通过符合自然原则的设计概念，融入自然、融入文化，打造成为西南独居特色的康养旅居田园综合体项目。

小结

不难看出，康养地产发展呈现两级趋势，一是紧邻市区的城市地产，借助得天独厚的城市医疗配套自成康养产业链；二是凭借郊区优质的资源，如森林、湖泊、医药植物花卉、茶园等为主题的康养旅居项目。

纵观整个大健康产业发展趋势，以上四种康养地产的模式，我们是以不同的开发运营模式进行区分，而非依次递进关系。

模式的界定，不以开发规模和开发形式界定，而以盈利模式、服务内容及涵盖的客群界定，笔者认为，越是通过客户和产业运营获利，而非以销售不动产决定企业现金流；服务内容越贴近客户真实需求、涵盖客群越广的模式越佳。

相信随着社会环境的变化，还会延展更多的模式来满足不同客群的真实需求。而不同产业链的融合后也会逐步衍生出越来越多的产业体系和服务内容，从而倒逼整个康养地产行业更加标准化、专业化、智能化。

与此同时，以社群（客户）运营为核心的服务体系、服务产品的设计就显得尤为重要。社群运营围绕客户需求展开，管家服务不仅为康养人群的身体健康提供服务，还会在精神需求上给予最大化满足，让其更有尊严感，让生命不止有长度，还拥有深度、厚度和丰富度。

备注：文中案例图片部分摘自科图设计甘霖分享的《大健康时代康养项目进阶之路》。

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