界面新闻记者 | 张晓云

近日，界面新闻独家获悉，中融信托两只投向商业地产的“类REITS”产品发生延期。

其中一只产品全名为“中融-长河盛世3号集合资金信托计划 ”（下称长河盛世3号），于2月5日开始延期，另一只产品已于去年11月就开始延期。

具体来看长河盛世3号，该信托资金用于投资深圳前海图蓝投资中心（有限合伙）（下称“前海图蓝”）， 代表信托计划持有前海图蓝的有限合伙份额。前海图蓝持有项目公司北京华德盛物业管理有限公司(以下简称“项目公司”）股权。

该产品成立于2016年9月，产品规模为22.9亿元。截至2023年12月31日，向受益人累计分配信托收益10.24亿元。

在产品设计上，信托底层持有商业地产，信托期限长达10年，但信托产品本身是拆成短期期限卖给了投资者，例如一年期、两年期产品，用滚动投资者的方式运作，用商业地产的租金支付信托收益，整体信托项目到期后，欲出售商业地产。

因此，业内人士将这种产品比作“类REITS”，一般发行于资管新规前，监管并未明确这类产品该如何处置，但一直运行着。

值得注意的是，在中融信托受到影响后，这种类产品的运行逻辑发生根本改变，没有后续新产品资金承接前一批投资者，故发生延期。

根据界面新闻获得的长河盛世3号临时公告，在信托计划期限内，中融信托对项目公司持有的标的资产（以下简称“标的资产”） 进行了升级改造，提升了物业品质并保证项目公司的正常运营，自2019年标的资产改造完毕投入运营至今，标的资产的出租率一直维持在100%，租户的履约能力比较稳定。

截至目前，项目公司的租金收入可以覆盖项目公司项下银行贷款的本息。

同时，中融信托也通过各种渠道对接意向方，力争实现项目的出售与信托计划的退出。但受多重因素影响，近年来在大宗交易商业物业领域，买方观望情绪浓厚，基金买家数量锐减，对项目的退出造成了困难。

公告称，受近期市场波动等情况影响，预计将要到期的Q类、Q1类信托单位受益人的信托利益不能如期分配，根据长河盛世3号第3.5 条约定，该部分Q 类、Q1类信托单位自动进入延长期。

据了解，长河盛世3号第3.5条约定：“信托单位预计存续期限届满时，因任何原因导致信托财产专 户内的资金不足支付该类信托单位终止后预计应予支付的税费、规费、 信托报酬及其他各项信托费用（不包括浮动信托报酬）、债务（如有）、 预计存续期限届满的信托单位的信托利益且信托计划项下信托财产尚未变现完毕的，该类信托单位自动进入延长期，且无须就此延期事宜召开受益人大会。延长期至信托财产全部变现完毕且受托人宣布该类信托单位终止之日止或虽信托财产未全部变现但信托财产中的现金部分已足以支付预计应予支付的税费、规费、信托报酬及其他各项信托费用（不包括浮动信托报酬）、债务（如有）、预计存续期限届满的信托单位的信托利益而受托人决定不再变现信托财产并宣布信托计划终止之日止。”

中融信托表示，延期期间，中融信托将根据房地产市场情况及项目整体出租情况调整项目退出策略，在与各方面中介机构、合作单位保持日常沟通对接的基础上，积极拓展意向买家，力争尽快实现项目的退出。

和长河盛世3号同样产品逻辑的还有长河盛世2号，该产品成立于2016年8月，产品规模为31.28亿元，信托计划资金用于认购“深圳前海岩峰投资中心（有限合伙）”的LP份额，通过基金以购买项目公司北京明都瑄企业管理有限公司（曾用名：北京开元名都大酒店管理有限公司）100%股权的方式收购标的资产。

中融信托表示，受限于广发银行北京分行租期到期未续租影响，截至目前，项目出租率约50%，该司正在积极通过代理行联系相关意向租户，进一步提升后续运营期间项目的出租率和租金水平。

与长河盛世3号一样，长河盛世2号已于2023年11月开始延期。截至2023年12月末，长河盛世2号应向受益人累计分配信托收益12.09亿元，目前信托计划未分配利润1.15亿元。也就是说，它已经欠了延期信托收益1.15亿元。