第二百二十三期

农村房屋买卖后遇上拆迁，巨额的补偿款是个香饽饽，谁都想咬一口。农村的宅基地跟集体经济组织成员的特殊身份关系紧密，所以如果一个非试点地区的农民把他的宅基地使用权和上面的房子卖给了本村以外的人，那这买卖通常会被认定为无效。这就导致有些卖房的人听说要拆迁，就马上起诉到法院，想把当年的买卖合同给撕了，好让自己能独吞拆迁的利益。不过，法官知道这买卖虽然是双方真实的意思表示，但外村人不能买本村房子的规定就在那里，买方和卖方心知肚明，所以买卖合同无效。而且，对于这合同的无效，双方都有责任。根据《中华人民共和国民法典》第157条的规定，合同无效后，双方得互相返还。有过错的一方还得赔偿对方损失。如果双方都有过错的，那就各自承担相应的责任。

那怎么区分买卖双方过错的大小呢？我们本着一条原则：不诚信的人不该拿走诚信人应得的利益。很多卖家都是在房屋卖出十几年后，听说要拆迁了，才来起诉。他们的目的就是为了拿到拆迁的利益，这种行为明显违反了诚实信用原则，带有很大的投机性。而买家可是真金白银地付了钱，而且还对房子进行了修缮。所以在这方面，卖家的过错比较大，买家的过错比较小。在审判实践中，法院会结合拆迁所获得的利益、房屋的现价、当年的买价还有房屋翻建或装修的花费，来对房屋拆迁补偿款进行合理分配。

最后，还想谈谈这几天大家热烈讨论的大学教师8万元购买宅基地、16年后被强制腾退的事情。通过刚才的讲述，大家已经明白，这份买卖合同肯定是无效的，无效的后果就是返还。但是，可能大家忽略了一个细节，法院判决合同无效的同时，明确说明关于赔偿等问题这位大学老师可以另行起诉。所以从另一个角度讲，这个案件其实还有下半篇文章，让我们拭目以待。

民法典是新中国成立以来

第一部以法典命名的法律

被称为“社会生活的百科全书”

诸多立法亮点背后承载了

怎样的时代诉求和法治内涵？

系列解读，敬请关注！

设计 | 贺臣 编辑 | 杨笛

视频剪辑 | 赵瑞韬 摄像 | 徐豫

主编 | 蒋琳

监审 | 钟倩

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