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近年来，随着房地产市场进入深度调整期，房企积极探索新发展模式，房地产代建领域获得了较快发展，房企纷纷成立代建平台，抢占新蓝海。面对新变化，优秀代建企业持续夯实自身实力，加强在代建领域的新探索，以期赢得市场青睐。在此背景下，中指研究院推出“房企代建新探索系列访谈”，通过对20家左右房地产代建企业高层进行访谈，观察房地产代建企业新做法，供行业借鉴。

金地管理是金地集团旗下专属代建业务平台，开展商业代建、政府代建、资本代建三大代建业务，提供项目管理和顾问咨询等多元服务。凭借不断积累的代建实力和品牌价值，业绩规模已连续五年保持增长，综合实力稳居行业前三，赢得了市场、社会和政府的高度肯定。

近日，金地管理总经理蔡戈鸣先生接受了中指研究院的专访，我们节选部分访谈内容如下：

中指研究院：代建行业竞争加剧，与其他同行相比，金地管理的差异化特点是什么？

蔡总：经过大量的优秀案例实践和长期的经验积累，金地管理形成了独具特色的代建能力和优势，主要体现在：

（1）17年代建经验。金地在代建领域不仅是佼佼者，也是先行者，早在2006年就承接了深圳福田科技广场项目，迄今已积累了17年的代建开发管理经验、丰富的上下游资源、庞大的客户资源、良好的市场口碑及专业的人才队伍等优势。

（2）专属经营平台。金地集团于2018年将代建业务整合成立金地管理，专注代建，精研代建能力与体系，背靠集团对代建业务的战略支持，具有极强代建专业性，与不设置独立经营代建业务平台的企业相比，更懂客户，更专注于服务项目委托方。

（3）混合所有制。金地是混合所有制企业，既含合规自律的基因，又兼得市场化高效运营机制，具有双重优势。

（4）坚持直营。金地管理坚持所有项目都由金地直属团队进行开发管理，保障服务标准的一致性和服务质量的均好性，较承包制“平台公司”代建经营模式，更有利于帮助委托方达成目标，实现价值创造与共赢。

中指研究院：目前许多代建企业都提出要建立自己的“护城河”赛道保持行业竞争力，那么金地管理作为行业先行者，在代建领域已经构建了哪些核心能力呢？

蔡总：在房地产行业深度调整的背景下，近两年不少房企开始涉足或转型做轻资产代建业务，代建市场被加速开发，行业进入了快速成长期。代建业务的本质是优秀房企将能力和资源进行服务输出，赋能委托方提升土地开发价值，在增量价值中获取价值回报，实现价值共享，而不同类型委托方对代建价值的需求存在差异化，所以代建企业很难像地产开发那样“一招鲜吃遍天”，故而没有绝对的“护城河”赛道可以依赖。

但我们认为，代建企业只有真正为委托方创造更优的效益，才能取得长久发展。这也是金地管理区别于其他代建企业的显著特征，面对不同委托方，不同项目业态，金地管理始终如一作为委托方项目“效益”的赋能者、把关者和落地者。为此，我们重点培养了两大核心能力:一是,价值创造能力;二是,与委托方建立信任关系的能力，这两大能力也可以进一步分解为三个“力”：分别是产品力、经营力和服务力。

项目的市场表现与产品力密切相关。只有获得C端购房者的认可，项目才能提升销售价格和销售速度，从而为委托方创造更大的价值。这也是委托方选择代建企业的重要标准之一。金地管理在金地集团全新升级的六大标准化产品系指导下，能够满足不同消费价值观、不同家庭周期的购房者需求，并可以根据委托方的差异化需求，进一步对产品进行优化创新，为其量身打造产品解决方案，保证成本可控的同时最大限度提高产品竞争力。

委托方的实际收益不仅与售价和流速有关，也与代建单位对项目各方面的经营管理水平密切相关。一些代建企业产品力强，但委托方的收益却不尽如人意，这说明做代建业务，仅有产品力还不够，还需要有优秀的经营力，才能真正实现项目盈利。金地管理继承了金地集团作为“理科生”精打细算的开发经营能力，从品质、成本、进度、售价、费用管控、税务管理等方面对项目均衡把控，节约开发成本，提高开发效率及投资收益，为委托方创造更大的价值。

产品力和经营力是开发商的通用能力，但作为代建企业，还要通过服务力将这两个能力嫁接到委托方的项目上实现落地。这就需要有良好的沟通和决策机制，以及优质的服务体验来降低双方的沟通成本，增加互信深度，提高决策效率。金地管理专注于服务力的打造和提升，率先在行业内建立了体系化的服务标准和模型，打造出“服务金三角”模型，包括:委托方驾驶舱、《委托方服务白皮书》、《代建服务质量体系》，持续升维代建服务力，引领代建行业服务力标准革新，为委托方提供优质服务。

中指研究院：您刚才说代建没有绝对“护城河”赛道可以依赖，那么面对当前的代建形势，您认为，金地管理会遇到哪些挑战呢？未来机遇又在哪里呢？

蔡总：目前代建市场正处于加速发展期，面临的挑战主要有以下四个方面：

（1）行业下行，代建业务同样受到冲击。受市场冲击，部分委托方项目经营存在一定难度，代建企业承担更大风险和成本，需要进一步提高管理效率和服务质量，保障项目效益和代建收入，实现代建业务可持续发展。

（2）缺乏相关标准，市场竞争不规范。目前行业缺乏相关法律法规和规范，代建市场存在不规范现象，如低价竞标、权责不对等、费用不透明等，影响代建市场公平和秩序。

（3）代建能力良莠不齐，影响市场信誉。越来越多房企进入代建领域，代建市场竞争压力增大，“长期主义”和“短期主义”并存，一些代建企业经验和资源不足，低价中标后难以满足委托方需求，甚至出现违约、失信、质量问题等，影响代建市场信誉和稳定性。

（4）市场需求结构变化迅速，代建能力需与时俱进。房地产市场转型升级，代建市场需求结构变化，除传统商业代建和政府代建外，还有新的代建模式，如资本代建、纾困代建等。新代建模式对代建企业风险控制能力、合作模式等要求极高，需要代建企业不断创新来抓住市场机遇。

当然，有挑战自然也会有机遇，机遇主要包括以下五点：

（1）新的市场化资本进入。由于去产能导致地产企业退出市场的比例远高于市场规模的下降比例，一些新的资本，如私募股权基金、金融资本、其他行业资金、政府平台等，将直接或间接参与市场化开发，为代建企业提供更多的合作机会和资源支持。

（2）代建市场向内地渗透。随着经济发达的东南沿海地区的代建市场逐渐成熟，代建市场目前已经向湖北、湖南、陕西、山东、河北等内地市场延伸，这些市场具有较大的增长潜力和空间。

（3）新的业态需求增加。随着销售市场的压力增大，多元业态的代建需求增加，如老旧小区改造、产业园、养老、地方政府投资项目等，这些业态需要代建企业提供更为专业的服务和解决方案，为代建企业带来了新的增长点。

（4）城市更新带来新机遇。随着城市化进程的加快，城市更新成为城市发展的重要方向，城改项目涉及复杂的利益协调、规划设计、工程建设等环节，需要专业的代建企业提供高效的解决方案，城市更新项目将为代建企业带来巨大的市场潜力。

（5）纾困代建市场空间巨大。随着高杠杆背景下的债务清理需要，纾困代建成为当下窗口机遇，通过第三方金融机构与代建方合作，为待纾困项目提供资金和管理支持，该类型代建市场空间巨大。

中指研究院：您刚才讲了金地面临的挑战与机遇，也提到还是要坚持“长期主义”，那么长期来看，金地管理代建业务的方向与规划是什么？

蔡总：从长期来看，金地管理将持续强化代建优势，践行“用心·诚信·追求共赢”的价值观，以委托方利益为本，致力于成为代建行业的经营专家，以专业创造价值，向“做备受信赖的不动产开发管理者”的愿景不断迈进。

我们根据不同的代建模式和业态，制定了发展策略，以提高市场份额，提升代建品牌影响力，增强代建竞争力和风险抵御能力。

在政府代建方面，响应国家政策导向，与地方政府和城投平台合作，参与公共住房建设项目，提供规范化、专业化的代建服务，提高居民居住品质，促进社会和谐发展。

在商业代建方面，也将继续发挥自身经营优势，为城投、中小型房企和其他委托方提供定制化、高附加值代建服务，帮助委托方提升项目品质、溢价能力和盈利水平，实现互利共赢的合作模式。

在资本代建方面，积极对接资本市场，利用信托、基金、股权等形式，为金融机构实现高效、安全的投资收益，同时参与纾困项目建设，协助资方复工复产、交付项目，化解房地产风险，维护区域经济社会稳定，传递市场信心。

在不同代建业态规划中，我们将继续夯实商住、商办、政府代建三大业务基本盘，同时多元业态并进，丰富业务类型和服务模式，提升多元化竞争能力，如布局国家科学实验室、老旧小区改造、未来社区、村集体工改工产业园、养老公寓等新业态，开拓新的业务增长极。

中指研究院：感谢蔡总的分享，房地产代建方兴未艾，最后您对于行业发展有什么建议呢？

蔡总：房地产业进入管理红利时代，代建迎来发展机遇，对于行业发展有以下建议：

（1）希望相关部门能够建立代建行业资质或代建企业评价标准，完善代建行业相关管理制度，优化房地产开发资质的获取条件以适配代建行业需求。

（2）建议在建设项目责任主体中增加代建单位，从法规层面明确代建单位的身份、责任、义务和权利。

（3）建议适当提高财政投资类项目的代建取费标准，与市场化代建项目的取费水平接轨，保障代建单位的管理投入和合理收益，促进政府财政投资类项目建设管理的良性发展。

代建行业的健康发展离不开多方主体共同创造良好的发展环境。金地管理坚持长期主义，积极践行价值创造，与委托方携手共赢；同时，行业的发展也需要中指研究院这样优秀的第三方机构给予大力支持，通过对代建行业的专业分析、数据收集与研究等工作，为同行提供更全面和有针对性的指导，更好地了解市场趋势和行业动态，在代建业务的价值传递、市场分析、公司品牌传播等方面提供有力支持，推动代建行业实现良性循环和健康发展。

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中央经济工作会议定调！“先立后破”下的房地产能否迎来转机

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➤企业研究

2023年1-11月中国房地产企业销售业绩排行榜

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2023年1-11月全国房地产企业拿地TOP100排行榜

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中国房地产企业融资监测月报-2023年11月

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并购热度回升，各地支持房企缓缴相关费用

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中国房地产2023年市场总结&2024年趋势展望

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2023年中国住房租赁市场总结与展望

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2023年1-10月全国房地产开发经营数据解读

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➤指数研究

中国房地产指数系统百城价格指数报告（2023年11月）

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最新！2023年10月十大城市二手房房价地图

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➤物业研究

2023年中国物业服务价格指数研究报告

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2023中国房地产服务品牌价值研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/60693.html

2023中国物业服务上市公司TOP10研究报告

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2023中国物业服务百强企业研究报告

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