回顾厦门楼市全年市场变化，限购、限售、限价等严控政策相继取消/松绑，购房政策环境已接近2014年最宽松阶段；叠加一系列减购房成本操作手段，房地产行业政策逐渐见底，供求关系向买方市场倾斜。但是，购房者信心经历了“仰躺”式变化，整体置业情绪仍难提振，市场进入长期横盘调整期。

在楼市调整期，为了化解房地产风险，提振楼市，我们也看到了厦门楼市的很多调整和变化，如一级土地市场方面，年初开始取消集中供地，改为清单供地；取消地块上限价格和商品住宅销售限制均价；二级市场方面，降首付比例，逐步取消限购、限售及限价等，进一步降低购房门槛，一系列优化调整都将成为2024年楼市企稳回升的阶梯。

▎关键词一：

清单出地

事件2023年2月下旬，一份关于厦门2023年度住宅用地供应工作的通知流出。《通知》指出：将“两集中”模式调整为拟出让地块清单公布制度，公布清单内所有地块需在拟出让时间段内全部推出，而清单外的项目无法发布出让公告。

简评

本次调整主要有三大变化：

一变：双集中供地模式改变。将“两集中”模式调整为拟出让地块清单公布制度，从具体要求来看，只是转变，并未真的取消集中供地，而是采用更为灵活的供地方式和节奏，更符合“市场反应周期和房企拿地需求”，可以说，是对原有的集中供地制度的调整和优化；

二变：公布清单内所有地块需在拟出让时间段内全部推出。对于土地出让计划的发布要求变得更高更为严格，也就是要完全“计划供地”，地块一旦出现在公布清单，就必须推出，这样做的意义一是真正做到给市场主体充足的时间预期，二是供求双方能更好的把控土地市场整体供/拿地节奏和逻辑，控制市场风险的能力增强；

三变：清单外的项目无法发布出让公告。对于清单外的项目，新规明确了无法发布出让公告。也就是说，土地交易均会在可预见范围内进行；

整体而言，此次调整是对前2年集中供地中出出现的问题进行优化和调整，是稳中有变、稳中变优的操作，对于房企拿地准备工作及市场风向变动均有积极的意义，有利于一级土地市场交易变得更加理性、平稳。

▎关键词二：

房票

事件3月2日-3日，市资源规划局、市财政局、市住房局相关工作人员，前往集美、海沧、同安、翔安开展房票政策宣导培训。此次培训，着重对房票补偿的基本概念、出台背景、相关政策、适用对象及范围、操作指引、数字化房票应用系统操作流程等进行了专业解读。

简评

自2022年以来，全国已经有超30城在探索实施“房票”政策，如郑州、宜兴、开封、南京、温州、宁波等，福建省多地也相继出台“房票”安置，如泉州市、平潭、南平市等，厦门岛外也加入其中，希望通过房票优惠政策激活岛外楼市。

范围仅限定在集美、海沧、同安、翔安岛外四区，岛内房地产市场不推行；近半年岛外一手市场去化缓慢，且厦门市近8成的商品住宅库存面积位于岛外区域，房票实行范围圈定在岛外，也是着重加强岛外库存去化。

房票使用期限限定为最长不超过2年。房票以政府信用为担保，设定的兑现期为2年，这就为地方赢得2年兑现缓冲期。

房票制度最直接的作用在于去库存。增加了一批具备强购买力的刚需客户，且限制2年内使用，能有效刺激市场去库存。

▎关键词三：

全市取消限购、岛外取消限售

事件9月18日，厦门市住房保障和房屋管理局发布最新通知，岛外不再审核购房人资格，不再限制上市交易时间，岛外限购限售正式取消；11月15日，官方发布通知，在思明区、湖里区购买商品住房，不再审核购房人资格，岛内限购取消，至此，厦门全市限购取消。

简评

2023年厦门楼市岛内外冷热分化严重，在楼市平淡期，购置房产逐渐回归核心区域优质资产，岛外楼盘普遍走量困难，长期凭借小户低价刚需房源成交撑市。本轮限购松绑从岛外开始，但市场依难提振，且逐渐陷入僵局。相隔约2个月，岛内也相应取消限购，随即迎来湖滨里、建发壹里配建房、筼筜悦府配建房的热销，岛内市场提振作用较好。

从一级土地市场来看，近年来岛内宅地供应持续增量，特别是2023年，岛内岛外土地市场冷热分化加剧，部分岛内地块触顶摇号，岛外地块也频现流拍。随着供应量的大增，岛内可售、待售房源超5000套，岛内市场“抢客”竞争压力进一步升级，亟需放开政策限制，引导有效客户入场。

▎关键词四：

公积金政策优化调整

事件2023年，厦门公积金政策经历了多轮优化调整，如异地缴存互认、“带押过户”施行、二套房首付比例下调以、可按年提取、缩短贷款期限及贷款额度提升等。

简评

为进一步发挥住房公积金支持职工刚性和改善性住房需求作用，厦门公积金贷款政策相应进行了多轮优化调整。特别是9月18日，随着岛外取消限购限售政策，公积金政策也释放了一大利好，除了跟随商业贷款政策调整个人住房公积金贷款的住房套数认定、最低首付比例、首套及第二套利率外，还阶段性(期限为一年)上浮住房公积金贷款流动性调节系数至1，将住房公积金贷款最高贷款额度提高至120万元。

▎关键词五：

存量房贷利率下调

事件8月1日晚间，央行重磅发布下半年工作会议纪要，对于存量房贷利率，进行最新表态。其中，会议要点指出，要支持房地产市场平稳健康发展。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。随后，存量房贷利率下调迎来实质性进展和推进。自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，自主协商调整。

简评

近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。为更好适应上述新形势，中国人民银行、金融监管总局明确按照市场化、法治化原则，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。

▎关键词六：

降首付、降利率

事件2023年，央行两次降息、两度降准。厦门首套房贷利率降至3.7%，首套购房成本得到大幅下调；另外，今年厦门首套、二套首付比例也进行了下调，岛外首套首付比例下调至20%。

简评

2023年1月，央行、银保监会建立首套房贷利率动态调整机制，针对新房价格连续下跌的城市，阶段性放宽或取消首套房贷利率下限，为各地房贷利率下调提供了空间。8月，央行、金融监管总局发布通知，明确首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例统一为不低于20%、二套30%，调整二套住房商贷利率下限为LPR+20BP（此前为LPR+60BP）。

除了楼市调控政策的直接松绑，厦门信贷政策也相应的进行优化下调，着力降低购房成本、降低购房门槛，在保刚需的同时，引导有效客户积极入市。

▎事件七：

认房不认贷

事件9月1日起，厦门正式施行“认房不用认贷”政策。在厦门无住房，不论是否已利用贷款购买过住房，均按首套住房执行住房信贷政策。

简评

7月底住建部倪虹部长明确提出要进一步落实个人住房贷款“认房不用认贷”等三大优化方向后，8月25日住建部、央行、金融监管总局联合发布通知，明确将“认房不认贷”政策纳入“一城一策”工具箱。

此前，厦门已经对二套房贷执行“认房不认贷”，此次单独将首套房贷款纳入，算是全面执行“认房不用认贷”政策。该政策将直接利好有改善性换房需求的置换群体，比如有一些购房者虽已贷款购买过住房，但后因上学等原因已经将住房卖掉，实际上名下并无住房;或是在外地贷款购买过住房，现因工作地迁移等原因在厦门当地无房的购房者。按首套政策来购房，首付比例及贷款利率也得到进一步改善。

▎关键词八：

岛内购房只核验岛内购房套数

事件9月22日，市住房局官宣：在思明区、湖里区购买商品住房的，核验家庭住房套情况时，只核验思明区、湖里区的商品住房套数情况。

简评

9月，厦门除了放开岛外限售限购，首套比例最低2成，二套首付比例最低3成，以及公积金贷款最高额度可贷120万，且不按次数区分最高贷款额度外，还将岛内购房政策进行了调整，在岛内购房只核验岛内购房套数，为岛内购房客户有效降低购房门槛和购房成本，促进岛内商品住宅去库存。

▎关键词九：

取消土地、住宅价格限制

事件10月17日，厦门市自然资源和规划局发布公告，计划于11月7日公开拍卖1幅钟宅地块，值得注意的是，本次供地如传言一样，取消了地块上限价格和商品住宅销售限制均价。随后，厦门岛外宅地出让也取消了土地价格限制。

简评

2023年9月底，自然资源部给各省市自然资源主管部门下发文件，建议取消土地拍卖中的地价限制等。随后，国内多城相继取消土地地价限制。

下半年以来，厦门楼市长期处于盘整期，虽然取消土地限价对市场提振难有立竿见影的效果，但是，随着市场信心的逐步恢复，利于优质地段楼盘价格得到有效释放。实际上，自9月以来，成都、福州及合肥等多个省会城市取消限价，本次厦门跟进，让价格回归市场，有利于市场预期的修复。

▎关键词十：

配建房公开销售

事件8月下旬，建发房产发布建发壹里定配建住房销售公告，108套定配建住房将公开销售。此次建发壹里108套定配建住房公开销售，为厦门首个定配建房源公开销售项目。也为近年岛内有配建房源项目公开销售打开“闸门”。

简评

建发壹里是厦门“竞配建、定配建”以来首个配建住宅正式对外销售项目，随后，筼筜悦府13套配建房也完成了公开销售，接下来，岛内还会有多个楼盘释放定配建房源。根据CRIC数据显示，当前市场涉及配建项目共有16个，配建房源共1472套，建筑面积达20.29万㎡，主力分布在五缘湾、枋湖湖边水库以及莲前莲花三大板块，三个板块内的在售楼盘将直面冲击。

从体量上看，各项目配建房建面均不大，根据目前配建房入市形式来看，各项目配建房大概率会根据涉及项目的在售情况定制相应的代售计划，而非短时间集中式向市场出售。从价格方面来看，配建房源入市售价会根据市场行情而定。

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