编者按：2023年，是中国经济在三年疫情后的第一年，身处诸多外部环境和内部发展的压力，但经历艰难，我们更应坚定信心。

在谷底，走向上的路。观点新媒体继续策划和推出年度系列报道——“谷底一年”，以求全面与深刻聚焦在困难时期里，优秀企业群体的坚强与坚韧，它们遭遇坎坷，心向美好。

与此同时，我们亦将继续对话一批具有全球视野和丰富学识的经济学者与行业领袖，从他们的角度，解读中国经济与行业未来发展。

观点网《道德经》有云：“图难于其易，为大于其细。”攻坚克难要着于易处，成就大事要注重细微。

“天下难事，必作于易；天下大事，必作于细。”对保利物业而言，所谓“难”与“大”，即是定位于公司的战略布局；所谓“易”与“细”，即是奠定于公司的细分业务。

2019年，保利物业发布了题为《大物业时代：从社区走向城市》的主题演讲，首次对外阐述了保利物业的大物业战略。演讲中称，物业服务已经从狭义的社区服务走向广义的城市服务，当行业的边界随着服务范畴的拓宽而不断衍生，这意味着一个新的时代已经来临，这就是“大物业时代”。

同年底，保利物业登陆港交所，先开启了资本时代。

经过近年的布局，保利物业的业态覆盖住宅社区、商业及写字楼，以及公共及其他物业，“于其细”中积累成“大”，“于其易”中成就其“难”，全国化布局进一步扩大，发展至今，公司“大物业”渐渐成型。

彼时身为保利物业总经理的吴兰玉曾经说过，大物业是公认的蓝海。

随着时间推移，吴兰玉在2023年初升任为董事长，只是当初那片蓝海也在逐渐被时间染红。并且随着房地产市场增长趋缓，一众物企的发展也踩下了刹车，行业进入存量博弈、两极分化的拉锯战。

时代的变化，让保利物业这一路“狂飙”在2023年放缓了脚步。

“是以圣人终不为大，故能成其大”，这一年，保利物业不再一味求“大”，从规模扩张转向其他方面。

大物业

成立于1996年的保利物业，在2019年提出大物业战略，并对大物业进行了五重界定：“全域物业”、“全业态物业”、“全民物业”、“全技术物业”、“全价值物业”。

经过近年发展，该公司管理服务项目涵盖了普通住宅、高端住宅、写字楼、政府办公楼、商业综合体、城镇物业、景区物业、酒店公寓、院校、医院等多种业态。

截至2023年6月30日，保利物业已进入全国28个省、直辖市与自治区的209个城市，合同管理面积与在管面积分别达8.42亿平方米、6.51亿平方米。

在管面积中来自第三方的比例从2019年的55.1%上升到2023上半年的63.3%；合同管理面积中来自第三方的比例亦从57.9%升至61.7%。可以看出，该公司大物业战略的市场认可程度越来越高。

从业绩数据来看，于2023上半年，保利物业第三方的物业管理服务收入约19.69亿元，同比增长32.4%，占物业管理服务总收入的40.9%，同比提高约3.3个百分点。新拓展第三方项目的单年合同金额约13.9元，同比增长12.3%；新签约第三方项目的单年合同金额约12.86亿元（不含续签项目）。

数据来源：企业公告，观点指数整理

得益于规模优势，保利物业2023上半年实现营收71.4亿元，同比增长10.7%；实现归母净利润7.6亿元，同比增长21.5%；毛利约15.12亿元，同比增加15.8%；毛利率21.17%，同比增加0.94个百分点。

从三大业务分部来看，物业管理、非业主增值、社区增值服务毛利率均略有上升，分别较2022年同期增长约0.49%、0.95%、6.23%。

在市场下行期，许多物企业绩均有所下滑，少部分头部物企则陷入增收不增利、毛利率下跌的困境，而保利物业之所以能做到增收增利，或许是因为大物业格局已经成型。

吴玉兰曾表示，“大物业”已渐成燎原之势，谁能够掌握趋势，更好地适应、匹配大物业的发展需求，谁就有望成为行业的王者。

“天下难事，必作于易；天下大事，必作于细”，保利物业为推进公司“大物业”战略，也是遵循“老祖宗”的规劝，从住宅社区、商业及写字楼、公共及其他物业三大业态入手。

针对住宅社区，保利物业推出了三大物业服务品牌：东方礼遇、四时雅集、亲情和院，分别定位为高端住宅服务、高尚住宅服务、优质住宅服务，对应高端、新中产、刚需型客户群体。

截止2023上半年末，该公司住宅社区在管面积约2.69亿平方米，为物业管理服务业务提供了28.36亿的账面数据，同比增长17.4%。

吴兰玉曾表示，在大物业时代背景下，住宅将不再是衡量物业公司能力、规模、影响力的唯一砝码。因此在固守住宅基本盘之余，要发力非居住业态。期内，实现新签约第三方非居住业态项目的单年合同金额占比83.8%。

商业及写字楼方面，保利物业打造了“星云企服”物业服务品牌，提供物业管理、资产管理与企业服务三位一体服务体系，并于2023上半年新拓展了北京国开金融写字楼、成都白鹭湾科技生态园科创一中心、广州白云金控大厦等标志性项目。

据中报披露，保利物业期末商业及写字楼的在管面积约为0.23亿平方米，占总在管面积的3.5%，较2022年同期微涨0.1个百分点；期内源自该业态的物业管理服务收入约为7.58亿元，较2022年同期增长约25.36%。

公共及其他物业方面，保利物业打造了“镇兴中国”物业服务品牌，涵盖城镇景区、高校及教研物业、轨道及交通物业、医院、政府办公楼、城市公共设施等多种细分业态，提供多项公建通用基础服务及行业细分专业服务。

报告期内，保利物业公共及其他物业录得收入12.24亿元，同比增长30.9%，占物业管理服务总收入比重25.4%，这一比例在2022年末为24.5%。

大难题

虽然公司大物业战略已经初显雏形，但吴兰玉面前还摆着一道难题。

有机构预测，随着市场空间不断延展，2025年城市服务将释放万亿蓝海市场。只是，盯上这块蛋糕的物企越来越多，导致大物业赛道竞争越发激烈。

“竞争激烈以后，市场更活跃，会倒逼企业在管理、实践、理论、创新等方面进步。”吴兰玉曾表示，如果市场是确定的，那么需要的能力也是确定的，坚定地往前走一定会成为最具竞争力的一个。

竞争加剧下，保利物业、万物云、碧桂园服务等头部物企纷纷通过升级管理模式等方式提升竞争力。比如，万物云更加强调“智慧物业城市”，保利物业则加速探索全域化服务，并提出“全域飞轮”模式。

或许是受到同业竞争影响，保利物业虽然在2023年上半年交出了一份不错的成绩单，但细察之下不难发现，公司正在面临增速放缓的问题。

2022年上半年，保利物业还维持着25%的营收增长，但2023年上半年增速大幅下滑，仅有10.7%。

此外，毛利、归母净利润增速也在回落，从2022年同期的26.51%、28.0%分别跌至2023年的15.84%、21.52%。

数据来源：企业公告，观点指数整理

增速放缓后，保利物业逐渐被同行追赶上。

以中海物业为例，2022年中期保利物业营收规模超出中海物业约11亿元，2023年中期差距已经缩小至5.49亿元。而且，保利物业营收及利润增速在多家头部物企中处于中下水平。

对此，保利物业总经理姚玉成表示，上半年公司按照高质量发展要求，在收入节奏上有所放缓，主动调整结构，夯实基础来追求更加有质量的增速和规模。

数据来源：企业公告，观点指数整理

2023上半年，保利物业整体回款率89.8%，同比提高3.3%。然而随着来源于第三方在管面积的增长，应收账款的规模也越发庞大。期末，公司贸易应收款29.6亿元，较2022年末增长7亿元，占营收比例41.45%。

反映到业绩数据上，保利物业在管项目中仅36.7%来源于保利发展，但该部分却为公司物业管理服务提供了59.1%的收入。也就是说，保利发展以不到四成的项目占比为保利物业提供了超六成的物管服务收入；来源于第三方的在管项目面积占比63.3%，提供的收入堪堪四成。

截止到2023上半年末，保利物业在手现金及现金等价物约68.96亿元，较2022年同期增长32%，几乎跟公司营收71.4亿持平。虽然攥着大把现金，但处于行业下行期，收并购动作也踩下了刹车。

保利物业管理层对此表示，对收并购的关注度并没有下降，而且跟市场上许多标的均保持着密切的解除，只是公司决策比较谨慎。

大物业的发展并没有成熟的经验可以借鉴，每家物企都是“摸着石头过河”。在提供城市服务时，满足政府、居民多元化的需求，提升服务能力，是摆在物企面前的第一道难题。不同城市的地方政府在基层治理的态度及要求亦不尽相同，构建一套合适的运营管理模式尚有许多难点需要突破。

鉴于带有民生属性，城市服务作为新兴蓝海市场，物企在这个赛道中普遍利润率都不高。以万物云作为参考，2023上半年该公司城市空间整合服务毛利率仅有9.5%。

与万物云“智慧物业城市”模式不同的是，保利物业是从“镇”出发，走的是“城镇包围城市”的路径，近年来项目已扩展至城市范围。

此外，保利物业作为央企，承接项目主要是通过对接政府需求，或需承担更多社会职能。因此，保利物业城市服务业务部分的利润率应该与万物云相当，甚至不及万物云。

从服务成本来看，保利物业2020-2022年分别录得65.38亿、87.68亿、111.13亿，三年复合增长率达19.34%。2023上半年，随着在管面积及数量的增加，公司外包成本及公用设施成本亦水涨船高，最终录得56.3亿服务成本，同比增长9.4%。

总体来看，“大物业”虽是蓝海市场，但竞争同样不轻松，且面临的难题也不少。

全域化

在吴兰玉看来，住宅地产增量空间并不大，她认为公共服务的发展增速已经远大于住宅物业。

公共及其他物业方面，保利物业打造了“镇兴中国”物业服务品牌，从乡镇、乡村、景区等非城市路径出发，并逐步扩大服务范围，整体呈现由点及面的发展模式。

在该部分的服务中，保利物业着力于城镇全域治理模式升级，细分业态覆盖城镇、景区、交通场站、学校、军警后勤、医院后勤、机关楼宇、产业园区、公益设施等九大方面。

作为最早进入公服赛道的物企之一，保利物业2016年通过接手浙江西塘景区进入相关市场。彼时，公共服务是一个冷门赛道，感兴趣的物企寥寥可数。但该公司认定公共服务是一片蓝海，值得投入时间与精力去培育。

2018年，保利物业与嘉善县天凝镇签署公共服务项目协议，成为全国首个提供乡镇公共治理的物业企业。

2022年，保利物业将城市服务范围首次从县镇延伸至城市，落地了广州海珠区城市全域服务新模式，整合多项城市服务，包括广州塔景区、国家级湿地广州市海珠湿地景区等地标型项目，涵盖城市景区、产业园、行政办公楼等多元业态，在管项目超过35个。

公服赛道一路狂飙，或将成为其未来的主要增长点之一。

相关收入也从2020年的8.04亿升至2022年的20.62亿元，三年复合增长率达36.88%，占公司物管业务收入的比例从16.2%升至24.5%。

到了2023上半年，保利物业公共及其他物业录得收入12.24亿元，同比增长30.9%，占物管服务总收入比例进一步增至25.4%；新签约项目的单年合同金额约6.90亿元，占比约51.7%。

数据来源：企业公告，观点指数整理

不过，规模扩张肯定也有副作用。

比如收入规模增长带来了应收账款的增长，而且由于公服项目自带1-3个月合同账期，回款周期长于住宅和商办项目。因此，2023上半年公服业务回款率较同期下降了两个百分点。

在公共物业领域，保利物业深耕城镇景区、高校及教研物业、轨道及交通物业三大优势业态，2023年上半年拓展了上海外滩观光隧道、上海轨道交通17号线、上海对外经贸大学等项目。

下半年中标进驻的项目则包括广州海珠区文物博物场馆、河北雄安新区标志性项目金湖公园、合肥轨道交通1号线及4号线项目等。

通过从细分业态、项目入手，实现全域治理，保利物业将这种城市全域服务新模式称为“全域飞轮”模式。

即从城市名片治理入手，通过显著提升城市形象，推动改善招营商环境，进而增强居民幸福指数和对外来人才吸引力，最终实现全域范围的综合服务提升。

“人们对于城市的认知，都是从‘城市之心’开始的。全域化服务的发力点，我们认为也应该从城市核心着手。”吴兰玉认为，未来公共服务不只是放大版的物业服务，而且将是治理的全域，全域的治理。

在大治理时代，基层治理的破题之道和解题之要，一定是加速推进全域化服务进程。

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